某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 1.以商品住宅销售均价为基础估价。 2.以商业用途土地价格为基础估价。 请问： 1.上述两种估价思路中哪种较合适？并
题目
1.以商品住宅销售均价为基础估价。
2.以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
相似考题
参考答案和解析
(2)理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。
2.估价技术路线：①选择估价方法;②方法运用中的具体处理;③确定估价结果。
更多“某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路： ”相关问题
-
第1题：
某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：
1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？
2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？
3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？
正确答案：
答：
1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：
（1）建筑物拆除费用。
（2）土地开发费用（如七通一平费用）。
（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。
-
第2题：
某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。
问题：
1．请写出房地产估价的技术路线?
2．该房地产的土地使用权年限应设定为多少?
3．该房地产的抵押担保额为多少?
正确答案：
①评估该房地产房屋的重置成新价；评估该房地产土地使用权的市场价值；由土地使用权市场价值中扣除土地出让金；房地合一确定房地产的担保价值。
②从估价时点算起为50年。
③V={10000×400×0.8+[430-(430×80%)+170+90+70]×30000}元=1568万元
[试题分析]
对工业房地产进行抵押价值的评估，要分别计算房屋和土地的价值。房屋可用重置成新法，土地可用市场比较法估算，之后扣除土地出让金。
-
第3题：
某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少？
正确答案：
该房地产的现时价值约为3600万元人民币。
900×4＝3600（万元）
依据和理由：上述评估结果是依据了房地产评估中的最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产评估应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切值应该是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。 -
第4题：
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500万元，则（）。
A. 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B. 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C. 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D.投保时，保险金额不能超过3 500万元答案：D解析： -
第5题：
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。
由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（ ）。A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产
B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产
C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门
D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值答案：B解析：根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。 -
第6题：
估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
企业欲改变该工业房地产的用途，应向（ ）申请。A、企业主管部门
B、房地产产权登记部门
C、房地产估价机构
D、政府规划管理部门答案：D解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。改变房地产用途，应向政府规划管理部门申请。 -
第7题：
某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1.以商品住宅销售均价为基础估价；
2.以商业用途土地价格为基础估价。
<1> 、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
<2> 、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。答案：解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。
理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。
或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。 -
第8题：
某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A．4000
B．5900
C．6800
D．7200答案：C解析：该宗地块理论上应补交的地价P=5000×（8×40%×3000+8×60%×1000－1.0×800）/10000=6800（万元）。 -
第9题：
某房地产处于繁华商业区，其土地性质为综合用地，拟抵押房屋的证载用途为住宅，实际用途为办公。该房屋押品评估时应按（）用途评估。
- A、综合
- B、住宅
- C、办公
- D、商业
正确答案:B -
第10题：
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元／m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m2。请问：1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？2．2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？
正确答案: 1.（1）估价对象法定用途和实际用途不同。甲估价机构估价时，是按估价对象合法权益用途一住宅进行估价的，而转让时，李某是以正在经营的房地产定价的，其实际用途为商业用途，评估结果低于转让价格。（2）价值类型不同。抵押估价遵循谨慎原则，价值类型为市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，评估结果偏保守；转让估价遵循公平、公正、公开原则，评估价值反映真实成交价格。（3）价值时点不同。实际成交日期是2009年6月，抵押目的估价是在2010年9月30日，价值时点不同，房地产市场情况可能发生了变化，两个价格不能直接比较。（4）评估价值与实现价格不同。估价机构评估价值与实际成交价格不一样，评估价值反映客观合理价格，而实际成交价格可能偏离正常客观价格。2.（1）价值时点不同，房地产市场情况可能发生了变化，房地产价格也可能存在差异。（2）最终征收补偿款数额及标准由征收人和被征收人协商确定，与评估结果可能存在差异。（3）住宅和商铺的用途不同，补偿价格是有差别的。（4）商铺的房地产状况可能与估价对象房地产状况存在差异，这也会造成两者价格有差异。 -
第11题：
规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元／m2，居住用地的基准地价是700元／m2。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500m2。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
正确答案: 房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的以下情况：1.土地使用权状况和房屋产权状况。2.估价对象是否符合城市规划要求及城市规划允许其合法使用的用途。3.估价对象土地来源、性质、使用年限等基本状况和建筑物建成年份、结构、层高、建筑质量等基本状况。4.估价对象所处区位状况。 -
第12题：
问答题李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日.李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营,于2009年6月以3000 元/m2的价格将其卖给张某.由于融资的需要,张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值,估价结果为2300元/m2.请问:1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?2. 2011年7月该房屋被列入征收范围,国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日,乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价,估价结果为2800 元/m2.张某认为该估价结果偏低,因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2.你认为应如何解释该估价结果的合理性?正确答案：解析： -
第13题：
某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。
正确答案：
1．该房地产的现时价值约为3600万元人民币。
900×4万元＝3600万元
2．依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。
[试题分析]
该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。
-
第14题：
(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．商业与工业混合用途
正确答案：B
-
第15题：
9～12 某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
第 9 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．商业与工业混合用途
正确答案：B
-
第16题：
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。A、 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、 投保时，保险金额不能超过3500万元答案：D解析： -
第17题：
本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。答案：解析：1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。
2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。
3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。
4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。 -
第18题：
某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和
1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。
如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（）万元。
A.216.0 B.295.2 C.315.0 D.333.0答案：A解析： -
第19题：
某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2，楼面地价为1000元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8，其中商业用途建筑面积占25%，楼面地价为6000元/m2；居住用途建筑面积占75%，楼面地价为2000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.10000
B.11000
C.15000
D.22000答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价（单价）＝（25%×6000＋75%×2000）×8－1000×2＝22000（元/m2），补地价（总价）＝22000×5000＝11000（万元）。P382。 -
第20题：
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（ ）万元。
- A、2800
- B、2940
- C、4000
- D、4200
正确答案:C -
第21题：
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：（1）复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？（2）复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？2．甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？3．某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？
正确答案: （1）复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。
（2）复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
2.答：（1）估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化；
（2）估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
（3）设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。
（4）购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
3.答：（1）政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定"建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有"，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。
（2）《中华人民共和国物权法》第四十二条规定"征收单位、个人的房屋及其他不动，产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。"政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费），安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障）等。 -
第22题：
某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜？在评估过程中还可以使用哪些估价方法？
正确答案: 评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜用假设开发法，即将估价对象预期开发完成后的价值（楼价），减去后续必要支出及应得利润所剩的余额。根据此剩余之数来确定估价对象的价格。评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最为适宜外，一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核，作为报价的主要比较资料。此外还可以辅以成本法评估，作为参考。 -
第23题：
土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需要进行年期修正。评估土地为商业用途，设定年期为20年；商业用途基准地价为1000元/m2，土地还原利率为6%。经年期修正后的地价为（）元/m2。
- A、1000
- B、688
- C、500
- D、763
正确答案:D