某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和 1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需

本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的拆迁政策及拆迁安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。

本题考查的是价差法。该类工业用地30年期使用权楼面地价为：



该类商业用地30年期使用权土地单价为：



补地价＝11567.89×5000－1746.6×2×5000 ＝ 4037（万元）。

本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。房地产总价＝4200×3000×3＝3780万元。参见教材P105。

本题考查的是成本法总结。3000/1.2+2800×90%=5020（元/m2）。@##

考点:成本法总结。3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。

楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价=土地单价÷容积率，



题中，房地产的楼面地价=3000÷5=600元/㎡。

本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。1500×80％×1800=2160000（元）。注意此问的估价目的是为保险估价，只评建筑物价值即可。

1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8（元）；
2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220（元）；
3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

本题考查的是价差法。补地价（单价）＝（25%×6000＋75%×2000）×8－1000×2＝22000（元/m2），补地价（总价）＝22000×5000＝11000（万元）。P382。

本题考查的是补地价的测算。新容积率=（5000x1.5+2500） /5000=2.0;补地价= （5600x2-2400） x5000=4400（万元）。参见教材P385。

该类工业用地30年期使用权楼面地价为：

该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：

。故，补地价（总价）=11567.89×5000－1746.6×2×5000=4037（万元）。

假设开发法
　　方案一：（从旧厂房到批发市场）
　　画现金流量图



（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）
　　从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格
　　1.开发完成后的价值（持有＋转售模型公式）
　　1）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
　　2）计算开发完成后的价值



V1＝12606.39（万元）
　　2.补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005（万元）
　　（因为本方案仅是改造，没有扩建，容积率不变）
　　3.契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
　　4.改造建设成本及管理费用＝（1000×26400）/（1＋15%）0.5＝2461.81（万元）
　　5.营销费用＝（1300.86×0.5）/（1＋15%）0.75＝585.71（万元）
　　6.计算旧厂房的价值
　　V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71
　　V0＝－813.83（万元）
　　作为批发市场的开发利用方式经济上不可行。
　　方案二：（旧厂房－公寓）
　　改扩建后总的建筑面积为2.64＋1.76＝4.4（万m2）
　　画现金流量图，从现在开始，到未来1.5年处



　1.开发完成后的价值V1＝8500×4.4×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
　　2.计算补地价金额
　　1）现状容积率＝26400/12500＝2.112
　　2）改扩建为公寓后的容积率＝44000/12500＝3.52
　　3）改扩建后新楼面地价＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2 ）
　　4）补地价＝2873.6×44000－1500×12500＝10768.84（万元）
　　3.契税＝（10768.84＋V0）×4%＝430.75＋0.04V0
　　4.更新改造成本及管理费用＝1500×4.4/（1＋15%）0.75＝5943.20（万元）
　　5.销售费用＝8500×4.4×3%/（1＋15%）1＝975.65（万元）
　　6.计算旧厂房的市场价值
　　V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5943.20－975.65
　　V0＝9989.08（万元）
　　按照最高最佳利用原则，该旧厂房的最高最佳利用方式为改扩建为公寓出售，这种利用方式下旧厂房的市场价值为9989.08万元。

楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价=土地单价÷容积率，



。题中，房地产的楼面地价=3000÷5=600元/㎡。