某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率

题目
某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。

相似考题

1.某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A 521 B 533 C 695 D 711

2.某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A．521B．533C．695D．711

3.某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租人权益的价值为（ ）万元。A．159.8289B．992.0172C．187.5321D．162.3825

4.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。A．548.19B．558.15C．567.39D．675.40

参考答案和解析
答案：
解析：
收益法，组合技术
（1）求取房地产净收益
押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元）
其他收入=15（万元）
写字楼租金收入=3×70%×（1－10%）×60×12=1360.8万元
有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元）
运营费用＝200＋40＝240（万元）
年净收益＝1376.85－240＝1136.85（万元）
（2）求取建筑物价值
土地年净收益/7%×[1-1/(1+7%)35]＝3000万元
土地年收益＝231.66（万元）
建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19 万元
建筑物价值＝905.19/9%×[1-1/(1+9%)35]＝9564.98 （万元）
（3）求取房地产价值
VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）
更多“某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备”相关问题

  • 第1题：

    某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。


    正确答案：
    该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
    (1)商店一层价格的测算：
    租赁期限内年净收益＝一200×180×(1—25 9/5)×12＝32.40(万元)
    租赁期限外年净收益＝200×200×(1 25%)×12＝36.00(万元)

  • 第2题：

    估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。

    有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。

    请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。


    正确答案：

  • 第3题：

    某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

    (1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。

    (2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。

    (3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

    (4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

    (5) 假设除空调以外，残值率均为零。

    试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。


    正确答案：
    按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：
    旧房地价格＝房地的重新购建价格-建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧先画出其时间示意图
    (1) 计算房地的重新购建价格
    土地的重新购置价格＝2000×4000＝800(万元)
    建筑物的重新购建价格＝1300×9000＝1170(万元)
    (2)计算建筑物的折旧
    拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：
    ①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)：
    门窗等损坏的修复费用为：3万元

    ④建筑物折旧总额＝404.44+38+9.05+65.99＝517.48(万元)
    (3) 该写字楼的现值＝800+1170-517.48＝1452.52(万元)
    因此，该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。

  • 第4题：

    某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。
    该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格应为（ ）万元。
    A.89.60 B.229.21 C.375.69 D.604.90


    答案：D
    解析：

  • 第5题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）

  • 第6题：

    某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元／m2；运营费用率为租金收入的35％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。

    A、457.66
    B、533.00
    C、695.00
    D、711.00

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益每年不变的公式。V＝[（150×4000×12）×（1－35%）／10%]×[1－1／（1＋10%）40]＝457.66（万元）。参见教材P221。

  • 第7题：

    某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2?年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2?年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（　）万元。

    A、78
    B、102
    C、180
    D、302

    答案：B
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/ 7.5%＝301.76（万元）；没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76（万元）。参见教材P323。

  • 第8题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（　）万元。

    　　A.548.19
    　　B.558.15
    　　C.567.39
    　　D.675.40

    答案：C
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1.08）30]＝567.39万元。参见教材P326。

  • 第9题：

    假设某住宅重置价格为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。

    • A、12.9
    • B、14.3
    • C、11.3
    • D、15

    正确答案:C

  • 第10题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为多少万元。


    正确答案: 521万元

  • 第11题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。

    • A、521
    • B、533
    • C、695
    • D、711

    正确答案:A

  • 第12题：

    单选题
    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。
    A

    548. 19

    B

    558. 15

    C

    567. 39

    D

    675.40


    正确答案： C
    解析：

  • 第13题：

    某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。

    A．35．00

    B．56．29

    C．86．29

    D．180．00


    正确答案：C

  • 第14题：

    某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。

    A．96.80

    B．592.81

    C．691.61

    D．667.22


    正确答案：A

  • 第15题：

    某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m(上标)2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。


    正确答案：
    该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
    (1) 商场一层价格的测算：
    租赁期限内年净收益＝200×180×(1-25%)×12＝32.40(万元)
    租赁期限外年净收益＝200×200×(1-25%)×12＝36.00(万元)

  • 第16题：

    甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的 60％，其余为年利率 7.5％、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为 36000m2，前两年的租金均为 150 元／（m2·月），以后租金每年递增 5％。另有地下停车位 310 个，租金为 500 元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为 600 万元，土地使用权等无形资产年摊销额为 800 万元，其他设备的年折旧额为 200 万元。
    　　请计算该项目第 5 年的税前现金回报率和偿债备付率。


    答案：
    解析：
    （1） 第5 年的税前现金回报率计算

    　①第一年净收入A1=（150 错误12 错误36000+500 错误12 错误310）错误
    （1－10％－30％）=39996000（元）；
    　　②第五年净收入A5=A1 错误（1＋5％）3=46300369.5（元）

  • 第17题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（ ）万元。

    A.548.19
    B.558.15
    C.567.39
    D.675.40

    答案：C
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1＋8%）30]＝567.39（万元）。P326。

  • 第18题：

    某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，每年净租金为730元/m2，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（　）万元。

    A.78
    B.102
    C.180
    D.302

    答案：B
    解析：
    本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/ 7.5%＝301.76（万元）；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76（万元）。

  • 第19题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；



    （万元）。

  • 第20题：

    某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中200m2的面积，约定租赁期限为5年，月租金固定不变为80元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值为（）。

    • A、12万元
    • B、10.85万元
    • C、11.94万元
    • D、15万元

    正确答案:C

  • 第21题：

    某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元／m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生多少万元的贬值。


    正确答案:567.39万元

  • 第22题：

    某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。

    • A、700000
    • B、695554
    • C、777268
    • D、800500

    正确答案:C

  • 第23题：

    问答题
    某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000m2，租金1.8元／m2·天，空置率15%。有电梯的同类写字楼的租金2元/m2·天，空置率10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。请回答：①该功能缺乏是否可修复；②该功能缺乏折旧额是多少。

    正确答案：
    解析：

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