某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。A.评估对象土地取得成本为196万元 B.应计算利息项目的总金额为535万元 C.土地取得成本的

本题考查的是开发利润。土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝开发完成后的房地产价值（售价），设房地产的价值为V，V＝（600＋500＋40＋20＋30）×（1＋20%）＋6.5%V，求得V＝1527.27（万元）。

本题考查的是开发利润。投资利润率＝开发利润／（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用）＝500／（1000＋3000＋200＋300）＝11.1％。

旧的房地成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）计算土地重新购建价格
土地重新购建价格=600×103.80/100×（1+2.40%）×[1-1/（1+6.50%）44]/ [1-1/（1+6.50%）50]=624.62（元/m2）
（2）计算建筑物重新购建价格
设建筑物重新购建价格为V，则
建安工程费及专业费＝3500×（1＋8%）＝3780（元/m2）
管理费＝3500×（1＋8%）×5%＝189（元/m2）
销售费用＝V×3%
投资利息＝[3780＋189＋V×3%]×[（1+6%）0.5－1]＝117.34+0.00089 V
销售税费＝V×5%
开发利润＝[3780＋189＋V×3%] ×15%＝595.35＋0.0045V
建筑物重新购建价格＝建设成本＋管理费＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
V＝3780＋189＋V×3%＋117.34+0.00089V＋V×5%＋595.35＋0.0045V
解得：V＝5118.78（元/m2）
（3）计算建筑物折旧
可修复部分，就是修理费用50000元
不可修复部分的物质折旧＝（5118.78元/m2×6000m2－50000）×5/49＝3128844.90（元）
物质折旧总和为3128849.90元
（4）该房地产成本价格
＝624.62×9000＋5118.78元/m2×6000－3128849.90
＝5621580＋30712680－3128849.90
＝33205410.0（元）

本题考查的是单位比较法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。参见教材P290。

设房地产的重置价值为V，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），则开发利润＝20％×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976（万元）。

本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息），开发利润＝20%×（4000＋180＋0.035V＋350）＝906＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋906＋0.007V，V＝6053（万元）。P298。

A项，由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6％）﹣45]／[（1－（1＋6％）﹣50]＝196（万元）。B项，应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）。CD两项，土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13％）1.5/2－1]＝15.29（万元）。E项，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12％×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。

本题考查的是房地产价格构成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（万元）

本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），则开发利润＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976万元。参见教材P298。

房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧
1.土地重新购建成本

2.建筑物重新购建成本
（1）建设成本
1）第一年：1500×40%＝600（万元）；
2）第二年：1500×60%＝900（万元）
（2）管理费用
1）第一年：600×3%＝18（万元）；
2）第二年：900×3%＝27（万元）
（3）利息
（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（万元）
（4）销售税费150万元
（5）开发利润300（万元）
建筑物重新购建成本：1500＋18＋27＋83.85＋150＋300＝2078.85（万元）
3.建筑物折旧
（1）门窗墙面修复成本＝8（万元）；
（2）装饰装修折旧额＝540×3/5＝324（万元）；
（3）设备折旧额＝100×3/10＝30（万元）；
（4）长寿命项目折旧额＝（2078.85－8－540－100）×3/48＝89.43（万元）
折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43（万元）
该宗房地产成本价值＝588.35+2078.85-451.43=2215.77（万元）

考点:开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。（土地增值税属于销售税费，不在计算基数中）成本利润率应为360/2200＝16.36%。

本题考查的是开发利润。土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝开发完成后的房地产价值（售价）。设房地产的价值为V，V＝（600＋500＋40＋20）×（1＋20%）＋30＋6%V，求得V＝1512.77。P298。