某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期
题目
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第1题：
某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040 元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案：
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第2题：
某幢房屋的建筑面积为300 m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积 建筑安装工程费为1 200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工 程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视 为在建设期内均匀投人，年利率为6%,开发商成本利润率为15%,销售税费为重新购建价格 的6%。请计算该房屋的重新购建价格。
【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：
(1)建筑安装工程费=1 200元/m2
(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/m2
答案：解析：改错如下：
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第3题：
某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。答案：解析：
1．(1)先求项目总开发价值GDV。 ①总销售收入：9600元/m2(上标)×10000m2(上标)＝96000000元＝9600万元。 ②项目总开发价值：9600×(1-6%)万元＝9024万元。 (2)再求项目总开发成本TDC。 ①购地款：1000元/m2(上标)×10000m2(上标)＝10000000元＝1000万元。 ②拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。 ③建造成本：2500元/m2(上标)×10000m2(上标)＝25000000元＝2500万元。 ④专业人员费用：2500万元×12%＝300万元。 ⑤电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2(上标)×10000m2(上标)=4000000元＝400万元。 ⑥管理费：(2500+300+400)万元×5%＝160万元。 ⑦财务费：购地款利息＝1000×[(1+9%)3(上标)-1)万元+2000×[(1+9%)2.5(上标)-1]万元＝775.86万元。?
[解析] 成本利用率 -
第4题：
房地产价格构成中的建设成本包括（ ）。A、取得建设用地使用权时的出让金或转让金
B、基础设施建设费
C、开发期间税费
D、勘察设计和前期工程费
E、开发利润答案：B,C,D解析：考点:建设成本。选项A“取得建设用地使用权时的出让金或转让金”属于土地成本；选项E“开发利润”也不属于建设成本。 -
第5题：
成本法估价中的房地产开发成本有（ ）。(2007年真题)A.勘察设计和前期工程费
B.管理费用
C.基础设施建设费
D.房屋建筑安装工程费
E.公共配套设施建设费答案：A,C,D,E解析：开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。 -
第6题：
在实际中，开发成本主要包括( )。A:房屋建筑安装工程费
B:公共配套设施建设费
C:勘察设计和前期工程费
D:开发建设过程中的税费
E:基础设施建设费答案：A,B,C,D,E解析： -
第7题：
以下属于新建房地产开发成本的有（）。
- A、勘察设计和前期工程费
- B、基础设施建设费
- C、房屋建筑安装工程费
- D、公共配套设施建设费
- E、开发过程中的税费和其他间接费用
正确答案:A,B,C,D,E -
第8题：
在实际中，开发成本主要包括（）。
- A、房屋建筑安装工程费
- B、公共配套设施建设费
- C、开发建设过程中的税费
- D、间接费用
- E、勘察设计和前期工程费
正确答案:A,B,C,E -
第9题：
计算题：某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本/建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本/专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少？
正确答案: （1）项目总开发价值：
项目总建筑面积：40000×1.6=64000平米
总销售收入：4700×46000=30080万元
销售税费：30080×6.5%=1955.2万元
项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元
（2）项目总开发成本：
土地成本：1000×64000=6400万元
建造成本：1400×64000=8960万元
专业人员费用：8960×8%=716.8万元
管理费用：（6400+8960+716.8）×5%=803.84万元
财务费用：
a土地成本利息：6400×[（1+12%）3-1]=2591.54万元
b建造成本/专业人员费用/管理费用利息：
（8960+716.8+803.84）×[（1+12%）（2/2+0.5）-1]=1942.03万元
c财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元
销售费用：30080×2.5%=752万元
总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元
（3）开发商成本利润率：
开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元
开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88% -
第10题：
多选题在实际中，开发成本主要包括（）。A房屋建筑安装工程费
B公共配套设施建设费
C开发建设过程中的税费
D间接费用
E勘察设计和前期工程费
正确答案： B,E解析： 暂无解析 -
第11题：
多选题房地合估模式下，不动产评估中的开发成本主要包括（ ）。A土地取得费
B前期工程费
C基础设施建设费
D公共配套设施建设费
E开发期间税费
正确答案： B,C,D,E解析：
开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发期间税费等。 -
第12题：
问答题计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。正确答案： (1)项目总开发价值：
①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%解析： 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】 -
第13题：
某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)
正确答案：
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第14题：
某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/m2取得的，建筑安装工程费为2000元/m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/m2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()元/m2。A:3500.00
B:5000.00
C:5250.00
D:7500.00答案：D解析：本题考查房地产估价的成本法。该商品住宅的价值=取得该用地的楼面地价+建筑安装工程费+管理费用+销售税费+开发利润，即3000+2000+(3000+2000)*50%=7500(元/m2)。 -
第15题：
下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（ ）。A、土地出让价款
B、土地购置税费
C、建筑安装工程费
D、基础设施建设费
E、公共配套设施建设费答案：C,D,E解析：本题考查的是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见教材P260。 -
第16题：
成本法估价中的房地产开发成本有（ ）。A.勘察设计和前期工程费
B.管理费用
C.基础设施建设费
D.房屋建筑安装工程费
E.公共配套设施建设费答案：A,C,D,E解析：开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。 -
第17题：
成本法估价中的房地产开发成本有（ ）A、勘察设计和前期工程费
B、管理费用
C、基础设施建设费
D、房屋建筑安装工程费
E、公共配套设施建设费答案：A,C,D,E解析：开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。 -
第18题：
计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案: (1)项目总开发价值：
①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99% -
第19题：
物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（ ）。
- A、前期工程费
- B、基础设施建设费
- C、建筑安装工程费
- D、公共配套设施建设费
正确答案:B -
第20题：
房地产价格构成中的建设成本包括（）。
- A、建设用地使用权出让金
- B、基础设施建设费
- C、公共配套设施建设费
- D、勘察设计和前期工程费
- E、管理费
正确答案:B,C,D -
第21题：
房地产价格构成中的开发成本包括（）。
- A、取得土地使用权时的出让金或转让金
- B、基础设施建设费
- C、公共配套设施建设费
- D、勘察设计和前期工程费
- E、管理费
正确答案:B,C,D -
第22题：
多选题以下属于新建房地产开发成本的有（）。A勘察设计和前期工程费
B基础设施建设费
C房屋建筑安装工程费
D公共配套设施建设费
E开发过程中的税费和其他间接费用
正确答案： D,E解析： 暂无解析 -
第23题：
多选题房地产价格构成中的开发成本包括（）。A取得土地使用权时的出让金或转让金
B基础设施建设费
C公共配套设施建设费
D勘察设计和前期工程费
E管理费
正确答案： B,A解析： “取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。