关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（　）。 A、房地产转让估价应评估出租人权益价值 B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C、房屋征收估价应评估完全产权价值 D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

题目
关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（　）。

A、房地产转让估价应评估出租人权益价值
B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值
C、房屋征收估价应评估完全产权价值
D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值
相似考题

1.下列关于写字楼租金的确定与调整的说法中，错误的是( )。A．租金常常以每平方米可出租面积为计算基础B．租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息C．租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额D．在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

2.下列关于写字楼租金的表述中正确的是（ ）。A．基础租金是租户能接受的最低租金B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C．写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

3.下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有()。A:写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）B:在确定租金时，一般应首先确定个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平C:根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高D:一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高E:物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入

4.物业经营管理企业在确定写字楼租金时，关于考虑的因素说法不正确的是（ ）。A．计算可出租或可使用面积B．基础租金与市场租金C．出租单元的面积规划和室内装修D．租金的收取比例

更多“关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（　）。 ”相关问题

  • 第1题：

    (一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:

    1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
    2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?


    答案：
    解析：
    1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
    [答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。


    2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
    [答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
    (1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
    (2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

  • 第2题：

    下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（　）。

    A、房地产租金
    B、房地产实际出租量
    C、出租房屋空置率
    D、房价租金比

    答案：C
    解析：
    本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。

  • 第3题：

    下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（　）。

    A、基础租金是租户能接受的最低租金
    B、基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
    C、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
    D、写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

    答案：D
    解析：
    本题考查的是写字楼租金的确定。选项A错误，基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；选项B错误，基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；选项C错误，理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。

  • 第4题：

    下列关于房地产租金的描述正确的有（　　）。

    A.租金一般由出租人和承租人协商议定
    B.租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的钱款
    C.居住房地产的租金一般按面积计价
    D.商业房地产的租金一般按套计价
    E.房地产租赁合同中不用约定详细的租金数额

    答案：A,B
    解析：
    AB两项，租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人和承租人协商议定后，在房地产租赁合同中体现。CD两项，居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。E项，房屋租赁中，租赁双方要讲清楚租金的内涵，是否包含房地产使用过程中所发生的物业服务费、取暖费等费用，承租人除支付租金外还要承担哪些费用，以免发生纠纷。

  • 第5题：

    下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（　）。

    A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
    B.承租人权益价值只能是正值
    C.出租人权益价值与合同租金及市场租金无关
    D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和

    答案：A
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

  • 第6题：

    关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是（　　）。

    A．因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
    B．承租人权益价值可能为负值
    C．出租人权益价值与合同租金及市场租金有关
    D．承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和

    答案：D
    解析：
    D项，承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

  • 第7题：

    下列关于租金的表述中，错误的是（）。

    • A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金
    • B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金
    • C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金
    • D、福利租金是指象征性收取的很低水平的租金

    正确答案:B

  • 第8题：

    关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

    • A、合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
    • B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
    • C、在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
    • D、房屋征收评估应评估无租约限制价值
    • E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

    正确答案:A,B,C,E

  • 第9题：

    单选题
    在个人商业用房贷款调查中，对于抵押物已出租的，客户经理应调查了解租赁合同是否存在损害银行利益的条款，这些条款不包括（）。
    A

    租赁合同限制出租房产抵押

    B

    租金价格明显低于市场水平

    C

    租金采用转账方式支付

    D

    租金支付覆盖期限过长


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    单选题
    下列关于租金的表述中，错误的是（）。
    A

    市场租金是指由市场供求状况决定的租金

    B

    商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金

    C

    准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金

    D

    福利租金是指象征性收取的很低水平的租金


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    多选题
    在个人商业用房贷款调查中，对于抵押物已出租的，客户经理应调查了解租赁合同是否存在损害农业银行利益的条款，这些条款可能包括（）。
    A

    租赁合同限制出租房产抵押

    B

    租金价格明显低于市场水平

    C

    租金采用转账方式支付

    D

    租金支付覆盖期限过长


    正确答案： C,D
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。
    A

    出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值

    B

    承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值

    C

    合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值没有影响

    D

    如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    　　甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.
    ??


    答案：
    解析：
    1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。
    　　2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；
    　　净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，
    　　接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。
    　　3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。
    　　其他，同上。
    　　注意考试方向：
    　　1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。
    　　2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。
    　　3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。
    　　4.用途有收益性房地产都可出题。

  • 第14题：

    关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。

    A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
    B.基础租金一般高于市场租金
    C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整
    D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
    E.基础租金一般低于写字楼的市场租金

    答案：A,C
    解析：
    本题考查的是写字楼租金的确定。选项B两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；选项D无特定关系；选项E在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于市场租金。P351。

  • 第15题：

    当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（　）。

    A、目标收益
    B、贷款利息
    C、运营费用
    D、出租面积

    答案：C
    解析：
    本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。参见教材P351。

  • 第16题：

    下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（　）。

    A、因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
    B、承租人权益价值只能是正值
    C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关
    D、承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和

    答案：A
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

  • 第17题：

    关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

    A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
    B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
    C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
    D.房屋征收评估应评估无租约限制价值
    E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

    答案：A,B,C,E
    解析：
    本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B应该评估出租人的权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值<无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金>市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负。选项E承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。

  • 第18题：

    关于评估带租约房地产的说法，正确的有（　）

    A、合同租金与市场租金的差异程度，影响承租人权益价值
    B、抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
    C、无租约限制价值是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值
    D、房屋征收评估应评估无租约限制价值
    E、只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

    答案：A,C,D
    解析：
    本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，快速变现价值通常低于市场价值；选项C，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值，而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92～93。

  • 第19题：

    下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。

    • A、出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值
    • B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值
    • C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值没有影响
    • D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值

    正确答案:B

  • 第20题：

    关于写字楼基础租金的说法，正确的有（　）。

    • A、基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
    • B、基础租金一般高于市场租金
    • C、基础租金可以通过降低经营费用向下调整
    • D、基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
    • E、基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

    正确答案:A,C

  • 第21题：

    多选题
    关于写字楼基础租金的说法，正确的有(　　)。
    A

    基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

    B

    基础租金一般高于市场租金

    C

    基础租金可以通过降低经营费用向下调整

    D

    基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

    E

    基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金


    正确答案： A,C
    解析：

  • 第22题：

    多选题
    关于评估带租约房地产的说法，错误的是( )。
    A

    合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

    B

    抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

    C

    在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值

    D

    房屋征收评估应评估无租约限制价值

    E

    只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变


    正确答案： D,B
    解析：

  • 第23题：

    单选题
    关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。(2013年试题)
    A

    因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制

    B

    承租人权益价值可能为负值

    C

    在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

    D

    承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和


    正确答案： D
    解析：

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