某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。问题：1．这样的做法有哪些错误?2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?
题目
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
问题：
1．这样的做法有哪些错误?
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?
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第1题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
房地产估价师在评估时应（ ）。A、对于租赁不予考虑
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。 -
第2题：
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1.这样的做法有哪些错误？
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？答案：解析：1.错误：
(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。
(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。
2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。 -
第3题：
采用成本法评估某宗房地产价格时，应以()作为评估依据。A:该宗房地产的实际成本
B:类似房地产的最高成本
C:类似房地产的客观成本
D:类似房地产的最低成本答案：C解析：本题考查成本法的内涵。成本法的成本不是某个具体房地产的成本，而是类似房地产开发的客观成本。 -
第4题：
出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
采用市场法对出租型商业房地产估价，不属于影响商业房地产价格的因素的是( )。
A.楼层 B.面积
C.临街状况 D.设备设施答案：D解析： -
第5题：
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（ ）方法。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法
D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法。假设开发法估价时，开发完成后价值的计算不能采用成本法。