应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）此题为判断题(对，错)。

题目

应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

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1.应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）

2.运用收益法评估地产价格时，总费用应包括()A、管理费B、维修费C、折旧费D、保险费E、税费

3.出租型房地产预期收益是房地产的租赁收入扣减()项目得到的。A、维修费B、管理费C、保险费D、税费E、经营利润

4.运用收益法评估建（构）筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有（）。A.净收益由总收益扣减总费用求得B.总收益通常以客观收益为基础计算C.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用D.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金

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  • 第1题：

    运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（　　）。

    A.管理费用＋折旧费＋保险费＋税金
    B.管理费用＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费
    C.管理费用＋维修费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费
    D.管理费＋维修费＋保险费＋税金

    答案：D
    解析：
    不能够包含折旧费。

  • 第2题：

    下列有关预测投资性房地产的未来净收益的说法中错误的是（　）。

    A. 未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费. 运营费用后归属于房地产的收入
    B. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息
    C. 净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用
    D. 未来净收益应首先通过租赁收入测算

    答案：B
    解析：
    净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用

  • 第3题：

    收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（　）。

    A、电梯折旧费
    B、租赁保证金利息
    C、房地产税
    D、企业（个人）所得税
    E、房屋保险费

    答案：B,D
    解析：
    考点:净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。

  • 第4题：

    评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（　）。

    A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
    B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
    C、净收益应为合同租金减去运营费用
    D、净收益应为市场租金减去运营费用
    E、净收益应为市场租金减去合同租金

    答案：A,E
    解析：
    本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。

  • 第5题：

    在收益法评估房地产价值中，评估的依据是( )。

    A:实际净收益
    B:客观净收益
    C:正常净收益
    D:市场净收益

    答案：B
    解析：
    实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际净收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。在正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。

  • 第6题：

    下列不是收益法评估必须的数据是（）。

    • A、出租房产租金收入
    • B、维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等费用支出
    • C、资本化率
    • D、市场交易价格

    正确答案:D

  • 第7题：

    出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（　）


    正确答案:错误

  • 第8题：

    单选题
    下列不是收益法评估必须的数据是（）。
    A

    出租房产租金收入

    B

    维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等费用支出

    C

    资本化率

    D

    市场交易价格


    正确答案： B
    解析： 暂无解析

  • 第9题：

    多选题
    下列关于净收益的计算，正确的有（　　）。
    A

    价格鉴证中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据

    B

    有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金

    C

    在求取净收益时，只需根据净收益现在、未来的变动情况及可获收益的年限，就可确定未来净收益流量

    D

    利用价格鉴证对象本身的资料直接推算出的各项收入或收益，应与类似房地产的正常情况下的数值进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正。

    E

    出租型房屋建筑的租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入


    正确答案： C,B
    解析： C项，在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量。

  • 第10题：

    多选题
    收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有( )。(2013年试题)
    A

    电梯折旧费

    B

    租赁保证金利息

    C

    房地产税

    D

    企业(个人)所得税

    E

    房屋保险费


    正确答案： E,A
    解析：

  • 第11题：

    多选题
    根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。
    A

    直接资本化法

    B

    基于租赁收入测算

    C

    收益乘数法

    D

    基于营业收入测算

    E

    现金流量折现法


    正确答案： E,C
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    多选题
    出租型房屋建筑，净收益为租赁收入扣除（　　）。[2007年真题]
    A

    维修费

    B

    管理费

    C

    保险费

    D

    税金

    E

    利润


    正确答案： B,D
    解析： 出租型房屋的净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金后的利润。维修费、管理费、保险费和税金的扣除要根据租赁契约规定的租金含义决定取舍。

  • 第13题：

    下列有关预测投资性房地产未来净收益的说法中错误的是（　）。

    A.未来净收益是指有效毛收入扣除相关税费.运营费用后归属于房地产的收入
    B.运营费用不包括保险费
    C.潜在毛收入是假定房地产在充分利用.无空置（即100%出租）情况下的收入，包括除租金以外的收入
    D.未来净收益应首先通过租赁收入测算

    答案：B
    解析：
    运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用。

  • 第14题：

    下列说法错误的有()。

    A. 年总费用= 管理费+ 维修费+ 保险费税金
    B. 折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险
    C. 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置( 即100% 出租) 情况下的收入， 包括了除租金以外的收入
    D. 净收益= 潜在毛收入一空置或者租金损失+ 租赁保证金或押金利息

    答案：A
    解析：
    年总费用=管理费+维修费+保险费+税金。

  • 第15题：

    收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（　　）。

    A．电梯折旧费
    B．租赁保证金利息
    C．房地产税
    D．企业（个人）所得税
    E．房屋保险费

    答案：B,D
    解析：
    运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中，租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。

  • 第16题：

    在收益法评估房地产价值中，评估的依据是（ ）。
    A.实际净收益 B.客观净收益 C.正常净收益 D.市场净收益


    答案：B
    解析：
    实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际净收益由 于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。在正常的市场条件下房地产用于法律上允许 的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，我们把这个收益 称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。

  • 第17题：

    使用收益法评估房地产价值时，关于净收益的正确理解是（）。

    • A、带租约的房地产，租约期内净收益可按租约租金计算
    • B、带租约的房地产，租约期外净收益应使用市场平均租金计算
    • C、使用营业收入计算净收益，应扣除不能归属于房地产的收益
    • D、净收益应使用客观收益计算，一般不直接使用实际收益

    正确答案:A,B,C,D

  • 第18题：

    根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。

    • A、直接资本化法
    • B、基于租赁收入测算
    • C、收益乘数法
    • D、基于营业收入测算
    • E、现金流量折现法

    正确答案:B,D

  • 第19题：

    多选题
    投资性房地产公允价值的评估中，关于预测未来净收益的说法正确的是（　　）。
    A

    净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用

    B

    投资性房地产为酒店，则净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用

    C

    运营费用应包括折旧费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用

    D

    评估承租人的权益价值时，净收益应为合同租金

    E

    潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入


    正确答案： A,D
    解析：
    未来净收益应首先通过租赁收入测算，净收益又称净营运收益，是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后归属于房地产的收入，净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入。如果未来净收益不能通过租赁收入测算，则应根据投资性房地产的经营资料测算净收益（如投资性房地产为酒店）：净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用－利润。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必需的费用。运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用，不包括折旧费。评估承租人的权益价值时，净收益应为市场租金减去合同租金。

  • 第20题：

    判断题
    出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（　）
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析： 前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”

  • 第21题：

    判断题
    应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 ( )
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析：

  • 第22题：

    多选题
    根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括( )。(2012年试题)
    A

    直接资本化法

    B

    基于租赁收入测算

    C

    收益乘数法

    D

    基于营业收入测算

    E

    动态分析法


    正确答案： A,B
    解析：

  • 第23题：

    单选题
    房地产评估中，收益法中的预测估价对象的未来收益不包括（  ）。
    A

    潜在毛收入

    B

    预期收入

    C

    有效毛收入

    D

    净运营收益


    正确答案： D
    解析：

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