<三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元／㎡。请问：1．估价人员这

题目

<三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元／㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元／㎡。

请问：

1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

相似考题

1.阅读下列材料，回答 19～20 题：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。(2006年试题)第 19 题 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?【您的答案】空【参考解析】：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)①应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；②应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用；③投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点；④应用客观利润而不是期望利润；⑤在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。

2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？

3.根据我国《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，下列表述中正确的有（ ）。A．房屋拆迁估价机构应当由房地产管理部门确定和委托B．房屋拆迁评估价格是指被拆迁房屋的房地产市场价格C．拆迁当事人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同D．拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证须发之日E．受托估价机构可以根据需要转其受托的估价业务

4.根据我国《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，下列表述中正确的有（ ）A．房屋拆迁估价机构应当由房地产管理部门确定和委托B．房屋拆迁评估价格是指被拆迁房屋的房地产市场价格C．拆迁当事人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同D．拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证须发之日E．受托估价机构可以根据需要转其受托的估价业务

更多“&lt;三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委 ”相关问题

  • 第1题：

    某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
    请问：
    1小题>
    估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？

    2小题>
    在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？


    答案：
    解析：
    1小题>
    重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 这样确定重置价格错误在于： (1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算； (2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符； (3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
    2小题>应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
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    答案：
    解析：
    本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。（3）2010年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。

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    答案：B
    解析：

  • 第4题：

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    房地产估价师在评估时应（　）。

    A、对于租赁不予考虑
    B、评估无租约限制价格
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    答案：D
    解析：
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  • 第5题：

    某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元／m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元／m2。
    <1> 、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
    <2> 、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？


    答案：
    解析：
    1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。
    2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

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