有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。A．交换价值B．公开市场价值C．投资价值D．理论价格E．标定地价

本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押，其他三项都不可以抵押。

两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：
(1)不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如承担风险能力不同、开发成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次)等。
(2)不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。

本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。

造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。
（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。
（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。
（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。

1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：
(1)建筑物拆除费用。
(2) 土地开发费用（如七通一平费用）。
(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。