某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。A．电费B．物业管理费C．水费D．供暖费E．房地产税
题目
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A．电费
B．物业管理费
C．水费
D．供暖费
E．房地产税
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更多“某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。A．电费B．物业管理费C．水费D．供暖费E．房地产税”相关问题
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第1题：
某出租的写字楼，使用面积为3000㎡，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）
正确答案：
-
第2题：
决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。A.抵押贷款还本付息
B.运营费用
C.物业管理费
D.目标投资收益率
E.空置损失答案：A,B,D,E解析：【考点】写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。 -
第3题：
收益性物业服务费用通常以（ ）为基础进行测算。A.收益性物业经营收入
B.收益性物业管理费用
C.收益性物业运营费用
D.收益性物业的预算费用答案：C解析：本题考查的是收益性物业管理中的服务费用。收益性物业服务费用通常以收益性物业运营费用为基础测算。 -
第4题：
物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（ ）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额
B.空置损失
C.收租损失
D.折旧
E.运营费用答案：B,C,E解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。 -
第5题：
投资性房地产的净收益是指（ ）。A.租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分
B.物业管理费
C.代垫水费
D.代垫电费答案：A解析：投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分， 不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目。 -
第6题：
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。A.电费
B.物业管理费
C.水费
D.供暖费
E.房地产税答案：C,D,E解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。 -
第7题：
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C、净收益应为合同租金减去运营费用
D、净收益应为市场租金减去运营费用
E、净收益应为市场租金减去合同租金答案：A,E解析：本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。 -
第8题：
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。A、电费
B、水费
C、供暖费
D、房地产税
E、房地产改扩建费用答案：B,C,D解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。 -
第9题：
运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
- A、毛租金收入
- B、潜在租金收入
- C、经营收入
- D、净收益
正确答案:A -
第10题：
有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元／平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元／平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有（ ）。
- A、甲高于乙
- B、甲低于乙
- C、甲等于乙
- D、不可比
正确答案:B -
第11题：
单选题写字楼物业出租中所有运营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。A全租金方式
B毛租金方式
C净租金方式
D基本租金方式
正确答案： D解析： 当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P351。 【该题针对“写字楼物业管理”知识点进行考核】 -
第12题：
多选题决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。A抵押贷款还本付息
B运营费用
C物业管理费
D目标投资收益率
E空置损失
正确答案： B,C解析： -
第13题：
当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（ ）。
A．全租金方式
B．毛租金方式
C．净租金方式
D．基本租金方式
正确答案：C
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第14题：
(2017年真题) 物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额
B.空置损失
C.收租损失
D.折旧
E.运营费用答案：B,C,E解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入－运营费用。 -
第15题：
关于收益性物业的说法，正确的是（ ）。A．零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定
B．收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金
C．在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中
D．在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高答案：C解析：A 项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）；D 项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100％，其获得的净经营收入并非一定理想。 -
第16题：
在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，所有的运营费用均由租户直接分担。（ ）答案：错解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。 -
第17题：
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入600万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，水电供暖费由承租人承担，其他税费由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。A.345
B.385
C.445
D.485答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。600－50－65＝485（万元）。参见教材P253。 -
第18题：
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期
B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C.净收益应为合同租金减去运营费用
D.净收益应为市场租金减去运营费用
E.净收益应为市场租金减去合同租金答案：A,E解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限，净收益为市场租金减去合同租金。 -
第19题：
某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。A.485
B.490
C.585
D.590答案：D解析：本题考查的是净收益的测算。潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运营费用，得到净收益。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。（700－5）－10－30－65＝590（万元）。P253。 -
第20题：
写字楼物业出租中所有运营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。
- A、全租金方式
- B、毛租金方式
- C、净租金方式
- D、基本租金方式
正确答案:C -
第21题：
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。
- A、电费
- B、物业管理费
- C、水费
- D、供暖费
- E、房地产税
正确答案:C,D,E -
第22题：
多选题投资性房地产公允价值的评估中，关于预测未来净收益的说法正确的是（ ）。A净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用
B投资性房地产为酒店，则净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用
C运营费用应包括折旧费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用
D评估承租人的权益价值时，净收益应为合同租金
E潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入
正确答案： A,D解析：
未来净收益应首先通过租赁收入测算，净收益又称净营运收益，是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后归属于房地产的收入，净收益＝有效毛收入－出租人负担的运营费用。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入。如果未来净收益不能通过租赁收入测算，则应根据投资性房地产的经营资料测算净收益（如投资性房地产为酒店）：净收益＝经营收入－经营成本－经营费用－税金及附加－管理费用－财务费用－利润。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必需的费用。运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用，不包括折旧费。评估承租人的权益价值时，净收益应为市场租金减去合同租金。 -
第23题：
多选题某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括( )。A电费
B物业管理费
C水费
D供暖费
E房地产税
正确答案： E,D解析：