某商店的土地使用年限为40年，自2013.10.1起算。该商店共2层，每层可出租面积各位200m²，一层在2014.10.1出租，租期5年，月租金180，二层现空置。附近类似商场的一、二层可出租面积的正常租金为200、120，运营费率为25%，该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%，请计算该商场2017.10.1时带租约出售时的价值。

题目

某商店的土地使用年限为40年，自2013.10.1起算。该商店共2层，每层可出租面积各位200m²，一层在2014.10.1出租，租期5年，月租金180，二层现空置。附近类似商场的一、二层可出租面积的正常租金为200、120，运营费率为25%，该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%，请计算该商场2017.10.1时带租约出售时的价值。

相似考题

1.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300㎡。一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/㎡，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/㎡和160元/㎡，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。

2.某商店占地面积35平方米,建筑物面积60平方米／年正常经营性收人为45000元／年经营总费用为5000元,建筑物年纯收益为10000元,若土地还原率取10.0%,则该商店所占土地的总价格约为()万元。A.30B.40C.20

3.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m(上标)2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。

4.某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租 面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。

参考答案和解析
参考答案：该商场2007.10.1带租约的价值计算。
一层的价值：
租约期间的纯收益=200*180*(1-25%)*12=32.4万元
租约期外的纯收益=200*200*(1-25%)*12=36万元
V=32.4/(1+9%)+32.4/(1+9%)2+36(p/a,9%,40-4-2)(p/f,I,2)=375.69万元
二层的价值：
年纯收益=200*120*(1-25%)*12=21.6万元
V=A(P/A,I,40-4)
=21.6(P/A,9%，36)=229.21万元
该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格
=375.69+229.21=604.9万元
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  • 第1题：

    某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。
    若在某天，该商店被大火烧毁，需要进行保险估价，其估价方法宜采用（ ）。
    A.成本法 B.收益法 C.假设开发法D.基准地价修正法


    答案：A
    解析：

  • 第2题：

    商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。


    答案：
    解析：
    (1)计算各层可出租的面积：2000m2×60%=1200m2。
    (2)计算租期内年净收益：180×1200×12×(1-20%)元=2073600元=207.36万元。
    (3)计算第一层在租期满后的年净收益：200×1200×12×(1-20%)元=2304000=230.4万元。
    (4)计算第一层的正常价格：



    ×



    (5)计算第二层的年净收益：120×1200×12×(1-20%)元=1382400元=138.24万元。
    (6)计算第二层的正常价格：



    (7)计算第一层与第二层的正常总价格：V=V1+V2=(2640.27+1619.78)万元=4260.05万元。
    [知识点] 净收益每年不变的公式

  • 第3题：

    下列做法中正确的是( )。

    A.某教学建筑，采用三级耐火等级建筑，建筑层数为3层
    B.某成品纸仓库，建筑面积为1000m2，其中50m2用来储存油纸，仓库设置在地下一层，每个防火分区建筑面积为300m2
    C.某多层办公楼，每层建筑面积为3600m2，楼板采用耐火极限为0．5h的不燃材料制作，每层划分为3个防火分区
    D.某商店建筑，采用四级耐火等级建筑，建筑层数为2层

    答案：C
    解析：
    根据《建筑防火设计规范》GB 50016—2014(2018年版)5．4．6，教学建筑、食堂、菜市场采用三级耐火等级建筑时，不应超过2层，采用四级耐火等级建筑时，应为单层，A选项错误；油纸仓库为乙类仓库，根据3．3．4，甲、乙类生产场所(仓库)不应设置在地下或半地下，B选项错误；根据表5．1．2，由楼板的耐火极限为0．5h可判断办公楼的耐火等级为三级，根据表5．3．1，三级耐火等级的民用建筑，每个防火分区的最大允许建筑面积不应超过1200m2，C选项正确；根据5．4．3，商店建筑、展览建筑采用三级耐火等级建筑时，不应超过2层，采用四级耐火等级建筑时，应为单层，D选项错误。P98-101

  • 第4题：

    某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。
    该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格应为（ ）万元。
    A.89.60 B.229.21 C.375.69 D.604.90


    答案：D
    解析：

  • 第5题：

    某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2014年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格。


    答案：
    解析：
    该商场2017年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
    （1） 商店一层价格的测算：
    租赁期限内年净收益=500×90%×240×（1-20%）×12=103.68（万元）
    租赁期限外年净收益=500×90%×360×（1-20%）×12=155.52（万元）
    V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/[10%×（1+10%）3]×【1-1/（1+10%）40-4-3】=1375.97（万元）
    （2） 商店二层价格的测算：
    年净收益=500×90%×300×（1-20%）×12=129.6（万元）
    V=129.6/10%×【1-1/（1+10%）40-4】=1254.0755（万元）
    该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）

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