北方某居住小区规划方案如图4所示，开发公司将其定位为高档住宅小区，户型面积为120m2、150m2、l70m2三种类型，试评析其规划设计方案优缺点。

(1)优点如下：

①空间布局合理，住宅朝向好。

②交通组织合理：人车分流。

③小区结构完善，公共设施齐全，整体性强，有利于物业管理。

④小区内部条形绿带适宜居民的生活习惯；外围

点式内部条形住宅模式有利于创造空间景观。

⑤沿路商服适合居民的出行心理。

(2)缺点如下：

①主入口面向主干路位置失当。

②地面停车范围过大，造成大量消极空间。

③组团及宅间绿化不足，公共使用空间太少。

④活动场地位置设置影响中心绿地的使用功能及景观要求。

⑤局部建筑单元过长，不利于防火。

⑥地下停车出入口离小区主出入口太近。

⑦在住宅楼间布置停车场，对居民干扰大。

【解析】

本案例属于居住区规划题，考虑整体结构及功能分区，主要从道路、住宅、公建、绿地四部分分析。道路上，车行出入口位置、人行出入口位置，出入口距交叉口距离，人车分行系统，地面停车与地下停车场位置、规模，道路网组织，道路对用地的服务性等。住宅上，朝向、间距、高度，建筑群体空间组合形式，建筑对空间的塑造，符合消防规定。公建上，等级、位置、规模，塑造公共中心，服务便利性。绿地上，等级、位置、规模，活动空间设置，服务便利性，景观结构。

1.小区被城市次干道穿越，不利于组织小区结构完整性，不利于提供安全的居住生活环境。建议将城市次干道向南改道至小区边缘。

2.小区内部无集中绿地，虽然在东部有市级绿地，但不能取代小区绿地。建议将小区集中绿地与小区公共活动空间及托幼结合布置在小区中心位置。

3.托儿所用地位置不合理，不要与小学靠近。建议将托儿所与中心绿地合设。

4.小区商业服务用地位置较偏。建议将小区商业服务向西移至与市级公建邻近，以体现经济的集聚作用。

5.滨江道路，布置高层住宅会阻挡南部住宅的景观视线。建议将低层住宅移至滨江边，将高层住宅移至小区南部。

6.小区没有核心空间。建议把托儿所、集中绿地、公共活动中心共同构成小区核心空间。

7.小学位置不当，用地规模偏小。建议将小学移至小区东南角，小学入口开设在小区内部道路上，用地规模宜为1. 0~1. 5 hm2。

8.小区南北联系不便。建议小区内组织加强南北向交通联系的道路。

1.优点如下。
(1)空间布局合理。
(2)交通组织合理:人车分流。
(3)小区结构完善，公共设施齐全，整体性强，有利于物业管理。
(4)小区内部条形绿带适宜居民的生活习惯，外围点式内部条形住宅模式有利于创造空间景观。
(5)沿路商服适合居民的出行心理。
2.缺点如下。
(1)主入口面向主干道位置失当。
(2)地面停车范围过大，造成大量消极空间。
(3)组团及宅间绿化不足，公共使用空间太少。
(4)活动场地位置设置影响中心绿地的使用功能及景观要求。
(5)局部建筑单元过长，不利于防火。

1.村庄空间布局紧凑，有利于节约土地，少占农田、菜地，体现了集约化发展的基本原则。
2.规划布局因地制宜，充分保留和利用现有水系。对公共设施进行了合理的设置，形成良好的空间景观系统。
3.规划道路充分利用原有道路进行拓宽，但没有形成较好的内部交通循环系统。

1.居住区道路和小区主路结构清晰，主要走向顺应了城市主导风向，成为居住区良好的通风走廊。
2.小区主路沟通了三个小区，联系方便。
3.小区Ⅱ的两条主路不宜直接向城市主干路开口，且开口间距过近。
4.小区主路不宜采用尽端式道路，且长度超过规定要求。
5.城市公共加油站不宜在城市主干路及交叉口布置。

图4 为某市一个居住区组团规划方案，规划用地9 公顷，规划住宅户数800 户，人口约3000 人。该地块西、北临城市次干路，东南两侧为支路，在地块外西南角为现状行政办公用地。根据当地规划条件要求，住宅建筑均为5 层，层高2.8m，日照系数不少于1.4。该规划方案布置了12 幢住宅楼及物流管理和商业建筑，结合组团出入口安排地面和地下停车场，并有市政工程和环卫设施配套。

{图}

图4　规划方案示意图
　【问题】
　　评析该方案，具体指出方案的主要优点和存在的问题。

居住小区设计方案评价指标包括建筑毛密度、居住建筑净密度、居住面积密度、居住建筑面积密度、人口毛密度、人口净密度、绿化比率。其中，需要注意区别的是居住建筑净密度和居住面积密度。

1.小区被城市次干道穿越，不利于组织小区结构完整性，不利于提供安全的居住生活环境。建议将城市次干道向南改道至小区边缘。
2.小区内部无集中绿地，虽然在东部有市级绿地，但不能取代小区绿地。建议将小区集中绿地与小区公共活动空间及托幼结合布置在小区中心位置。
3.托幼用地位置不合理，不要与小学靠近。建议将托幼与中心绿地合设。
4.小区商业服务用地位置较偏。建议将小区商业服务向西移至市级公建邻近，以体现经济的集聚作用。
5.滨江道路，布置髙层住宅会阻挡南部住宅的景观视线。建议将低层住宅移至滨江边，将高层住宅移至小区南部。
6.小区没有核心空间。建议由托幼、集中绿地、公共活动中心共同构成小区核心空间。
7.小学位置不当，用地规模偏小。建议将小学移至小区东南角，小学入口开设在小区内部道路上，用地规模宜为1.0~1.5公顷。
8.小区南北联系不便。建议小区内组织加强南北向交通联系的道路。

1.居住区道路和小区主路结构清晰，主要走向顺应了城市主导风向，成为居住区良好的通风走廊。
2.小区主路沟通了 3个小区，联系方便。
3. Ⅱ号小区的二条主路不宜直接向城市主干路开口，且开口间距过近。
4.小区主路不宜采用尽端式道路，且长度超过规定要求。
5.城市公共加油站不宜在城市主干路及交叉口布置。

（1）优点如下:
1）空间布局合理，住宅朝向好。
2）交通组织合理，人车分流。
3）小区结构完善，公共设施齐全，整体性强，有利于物业管理。
4）商业服务沿街设置，便于居民使用。
5）小区内部条形绿带创造了良好的公共生活环境。
（2）缺点如下:
1）主入口面向主干路开口，不合理。
2）地下停车出入口离小区主出入口太近。
3）地面停车范围过大，造成大量消极空间。
4）在住宅楼间布置停车场，对居民干扰大。
5）局部建筑单元过长，不利于防火。
6）组团及宅间绿化不足，公共使用空间太少。
7）活动场地位置设置影响中心绿地的使用功能及景观要求。

该方案存在以下问题：
　　①快速路边上不宜有商业，影响交通，也不安全。
　　②东入口离立交桥太近，不符合相关规范要求。
　③不宜在主干道上设入口。
　　④小区没有人行入口，不符合相关规范要求。
　　⑤幼儿园的日照间距不够，且没有入口；幼儿园与水系直接相连，不符合相关规范要求。
　　⑥小学位置太偏，没有田径场，且与西边的停车场出入有干扰，影响安全。
　　⑦西侧沿支路超过150 米的高层应设消防车道，超过80 米的应设人形通道。
　　⑧作为北方的小区，小区路不满足敷设供热管道的要求，不符合相关规定。
　　⑨西北角的建筑日照不满足相关规范要求。
　　⑩西南入口距交叉口距离不符合相关规范的要求，且因为正对折线，视线有遮挡，影响安全。
　　?正对丁字路口，影响安全。
　　?建筑整体布局凌乱，不美观，部分建筑通风采光不好。

(1)多层住宅与高层住宅的位置不合理。多层住宅应布置在用地北侧滨江地段，高层住宅应布置在用地的南侧。
(2)小学和托幼应分别独立占地，且方案中安排的位置不合理。应布置在靠近规划路一侧，位置居中。
(3)小区商服位置不合理，偏于小区西北角不利于小区居民使用，且配套商服不宜临城市主干路安排。应布置在小区中部。
(4)缺少集中公共绿地，应在小区中部增加。
答案解析：
本案例题从图上看，小区周边环境较为复杂。从图上看，涉及小区规划布局的主要周边条件为：北侧
为河流及市级绿地，西侧为市级公建及居住区，东侧为市级体育中心；小区周边的道路条件为：东侧、北侧有城市主干道，南侧为城市次干道；小区的用地功能内容有：高层住宅、多层住宅、小区商服、小学托幼。我们可以分析一下布局中的问题：(1)该小区的主要景观朝向为北侧的大江及市级绿地，方案中把高层建筑布置在这一侧，挡住了后面的多层住宅的良好景观，而且如果低层、多层住宅布置在北侧，高层建筑布置在南侧，从滨江一侧看去可以形成层次丰富的建筑景观。(2)小学和托幼均应独立占地。方案中将小学托幼布置在同一地块是不正确的。(3)小学、托幼设在城市主干道、次干道交叉口，城市车流量较大，对学生出行安全的威胁较大；同时小学、托幼的位置在小区中偏东南，北侧住宅超过服务半径要求，应调整沿西侧规划路的比较靠近中心的位置。(4)小区商服位置偏于用地西北侧一隅，南侧住宅的居民购物距离较远，不方便。且小区的配套商服主要为小区内部居民服务，不宜临城市主干路设置。(5)缺少集中公共绿地，宜布置在用地居中位置，呈线状与北侧小区商服，市级绿地相接，同时满足小区内的景观均匀性。

(1)多层住宅与高层住宅的位置不合理。多层住宅应布置在用地北侧滨江地段，高层住宅应布置在用地的南侧。

(2)小学和托幼应分别独立占地，且方案中安排的位置不合理。应布置在靠近规划路～侧，位置居中。

(3)小区商服位置不合理，偏于小区西北角不利于小区居民使用，且配套商服不宜临城市主干路安排。应布置在小区中部。

(4)缺少集中公共绿地，应在小区中部增加。

【解析】

本案例题从图上看，小区周边环境较为复杂。从图上看，涉及小区规划布局的主要周边条件为：北侧为河流及市级绿地，西侧为市级公建及居住区，东侧为市级体育中心；小区周边的道路条件为：东侧、北侧有城市主干道，南侧为城市次干道；小区的用地功能内容有：高层住宅、多层住宅、小区商服、小学托幼。我们可以分析一下布局中的问题：(1)该小区的主要景观朝向为北侧的大江及市级绿地，方案中把高层建筑布置在这一侧，挡住了后面的多层住宅的良好景观，而且如果低层、多层住宅布置在北侧，高层建筑布置在南侧，从滨江一侧看去可以形成层次丰富的建筑景观。(2)小学和托幼均应独立占地。方案中将小学托幼布置在同一地块是不正确的。(3)小学、托幼设在城市主干道、次干道交叉口，城市车流量较大，对学生出行安全的威胁较大；同时小学、托幼的位置在小区中偏东南，北侧住宅超过服务半径要求，应调整沿西侧规划路的比较靠近中心的位置。(4)小区商服位置偏于用地西北侧一隅，南侧住宅的居民购物距离较远，不方便。且小区的配套商服主要为小区内部居民服务，不宜临城市主干路设置。(5)缺少集中公共绿地，宜布置在用地居中位置，呈线状与北侧小区商服，市级绿地相接，同时满足小区内的景观均匀性。

本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商如果没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P134。