问答题规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元／m2，居住用地的基准地价是700元／m2。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500m2。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？

1．（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。
　　理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。
　　
（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
　
　理由：工业房地产估价的常用方法有：①成本法；②市场法；③收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。
　　
2．（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：
　
　①建筑物拆除费用；
　　
②土地开发费用（如七通一平费用）；
　
　③其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
　　
（2）已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例，收购的土地要变为可出让的土地，应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费用。
　　3．（1）出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业。
　　理由：本案例，城市规划将该宗土地划为商业用地，征收后将其变为熟地再次出让进行评估时，应按商业用途评估。
　　
（2）适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。
理由：商业用地的房地产估价方法适宜采用：①收益法；②成本法；③市场法。建设用地使用权价格（简称地价款），主要是采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下，适宜采用假设开发法和收益法进行估价。本案例，出让界定为商业用途的建设用地，可采用的估价方法为：假设开发法、市场法和基准地价修正法。

该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。
　　如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。
　　根据《房地产估价理论与方法》教材P304。

1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。

该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：
　　（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
　　（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
　　②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。　　③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
　　（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。
　　（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。

1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。
　　2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。
　　注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。
　　也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。
　　测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。

本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。

①土地产权状况；②房屋产权状况；③该房地产是否符合规划要求；④土地使用基本状况；⑤建筑物基本状况。 [试题分析] 买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。
您可能感兴趣的试题

本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：
(1)建筑物拆除费用。
(2) 土地开发费用（如七通一平费用）。
(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。

上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：
　　（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。
　　理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估
价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。
实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。本案例，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，仅要求甲公司提出详细状况且未进行核实的做法错误。
　　（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。
　　理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，
在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。因此，估价机构不得询问委托人的评估期望值。
　　（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。
　　理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入。因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。
　　（4）不当之处：选用350 元/m2作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。
　　理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。
　　（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。
　理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利润和开发利润两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一
时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及投资带来的优惠率等。

1．朝向为南不对，应为北。
　　2．建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。
　　3．缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。
　　4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。

本题考查的是房地产估价的含义。王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。