问答题我国城市土地资产经营中，政府、企业和个人的目标各是什么？[2009年真题]
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我国城市土地资产经营中，政府、企业和个人的目标各是什么？[2009年真题]
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第1题：
在我国，城市土地一般是指城市市区内的土地，属于（）所有。
- A、个人
- B、集体
- C、政府
- D、国家
正确答案:D -
第2题：
土地使用权出让市场由（）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。
- A、政府和企业共同经营
- B、企业代理经营
- C、国家委托经营
- D、政府垄断经营
正确答案:D -
第3题：
问答题我国土地使用制度改革的目标是什么？正确答案： （1）在坚持土地公有制下，实行两极分离；
（2）改变土地无偿无限期使用为有偿有限期使用；
（3）建立土地使用权市场，运用市场机制达到最大限度的节约、优化土地的合理配置。解析： 暂无解析 -
第4题：
单选题在我国，城市土地所有者是（）A国家
B集体
C个人
D城市政府
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第5题：
单选题在我国，城市土地一般是指城市市区内的土地，属于（）所有。A个人
B集体
C政府
D国家
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第6题：
问答题我国城市土地使用权出租的条件是什么?答：土地使用权出租的条件是：正确答案：
(1)土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
(2)土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
(3)土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人应当依照规定办理登记。
(4)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
(5)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,领有国有土地使用证,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明,按照政府规定签订土地使用权出让合同,已经向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租所获收益抵交土地使用权出让金的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租。解析： 暂无解析 -
第7题：
问答题我国城市土地资产经营分为几个阶段？各阶段土地资产经营的方式有哪些？正确答案：
我国城市土地资产经营大体上可以分为两个阶段。具体为:
(1)城市土地有偿使用
城市土地资产经营,在土地使用制度改革以后,在相当长的时间内,政府土地管理部门主要是考虑土地有偿使用的问题。即城市土地资产经营,主要是显化土地资产的价值,使城市土地作为国有资产,其所有权能够在经济上得到实现。在这一阶段,城市土地资产经营的基本方式为:
①土地使用权出让。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者依法取得一定年限的土地使用权。在规定的期限内土地成为企业资产的一部分,可以依法进行转让、出租、抵押或作价入股。
②土地使用权租赁。土地使用权租赁是指土地使用者与土地管理部门签订国有土地租赁合同,以连续不断缴纳年租金的方式取得国有土地使用权。
③补地价。补地价是指以划拨方式取得土地使用权的城市建设用地,在转让、出租、抵押时,应当按照有关规定,报请市、县人民政府土地管理部门批准,并办理土地使用权出让手续,交付出让金,或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
④土地使用权人股。在组建股份制企业时,政府将一定年限的土地使用权出让金作为资本金加入企业的国家股,委托国有资产经营管理机构参与企业经营,土地资产经评估作价界定为国家股,国家通过股息和红利实现其土地所有权的经济收益;同时,国家根据土地使用者产权折价入股所占有的股份比例,同股同利,分享企业法人财产增值的收益。企业则拥有一定年期的国有土地使用权,国有人股的土地资产成为企业法人财产一部分。
⑤土地使用权授权经营。这种处置方式是将企业集团内所有企业的用地经过验证确权和价格评估后,由土地管理部门和财政部门分别与企业集团签订土地出让合同和出让金协议书,出让金通过支票背书的方式进行记账空转,然后根据情况分阶段将土地资产注入企业集团的总资产。土地出让合同签订后,企业有权依法进行转让、出租和抵押等,并可通过联营、入股、置换、重组等多种形式盘活存量土地资产。
(2)城市土地资产经营
近年来随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,经营城市理念建立起来以后,逐步形成了城市土地资产经营。即真正按照资产经营的一般原理,考虑土地资产的保值和增值。其重要的标志,是我国各地建立起了城市土地储备制度和机构。
城市土地收购储备制度,是指城市政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划的要求,对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理,并予储存,以供应和调控城市各类建设用地的需求,确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。解析： 暂无解析 -
第8题：
问答题我国城市土地价格体系是如何构成的？基准地价、标定地价和出让底价的作用是什么？正确答案：
土地价格体系是根据土地制度、地价作用、土地市场状况及政府管理土地的需要,由若干不同性质和用途的地价组成的一个价格系列。我国的地价体系主要由基准地价、标定地价、出让底价和市场交易地价等构成。
(1)基准地价的作用
基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。其作用有:
①调控地价水平;
②反映地产市场中的地价变动趋势,为投资决策等提供依据;
③国家征收土地税(费)的依据;
④进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基础,起到估算基值和修订初始值的作用。
(2)标定地价的作用
标定地价是指在城镇不同土地级别或区段内,按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。其作用有:
①确定土地出让价格和政府地价优惠幅度的依据;
②清产核资和股份制企业土地资产的作价标准;
③政府行使优先购买权的衡量标准;
④核定土地增值、征收土地增值税费的标准;
⑤划拨土地使用权转移时补交土地出让金的标准。
(3)土地出让底价是政府根据正常市场状况下的地价水平考虑到一些特殊政策因素的影响,确定某宗地出让时的最低控制价格。出让底价由政府根据基准地价、标定地价、当地的经济发展和国家政策规定等因素确定。未进行基准地价和标定地价评估的城镇,也可利用一般的宗地价格评估方法直接评估并确定出让底价。
(4)土地市场交易地价是土地使用权转移双方按照一定的法律程序,在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易地价一般是具体宗地一定使用年期的现实交易价格,是交易双方收支地价款的标准。交易价一般通过协议、拍卖、招标、市场流通而实现,反映市场供求、政策因素、经济形势地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。解析： 暂无解析 -
第9题：
问答题我国城市土地一、二、三级市场的特点是什么？彼此之间的关系如何？[2006年真题]正确答案：
(1)我国城市土地市场一般呈三级市场运行模式,具体内容和特点表现在以下几个方面:
①城市土地一级市场
城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定的期限内让与城市土地使用者而形成的市场,反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。我国城市土地归国家所有,政府是城市土地的唯一供应者,所以城市土地一级市场是一种垄断市场。目前我国城市土地有偿使用的一些土地资产经营方式,实际上就是城市土地一级市场的交易方式。
②城市土地二级市场
城市土地二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余的土地使用年期的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者和土地使用者之间的经济关系。与城市土地一级市场不同,二级市场土地供应者不是唯一的,所以,二级市场不是一种垄断市场。二级城市土地市场,土地使用者获得土地,主要是进行土地开发,它具有明显的经营性质。目前我国城市二级市场的经营方式主要是转让、转租、抵押和入股。
③城市土地三级市场
城市土地三级市场主要是指土地使用者将开发的房产,通过买卖、转让、出租等交易方式,将土地使用权让与房产消费者而形成的市场。三级市场房产开发者不是唯一的,因此,它和城市二级土地市场一样,也是一种竞争性市场。
(2)我国城市土地一、二、三级市场的关系
我国城市各级地产市场具有内在联系,它们相互影响,相互促进。一级市场是二、三级市场产生和发展的前提和基础,起着导向作用;二、三级市场是一级市场的扩大和延伸,对于一级市场起促进作用。如果一级市场运行不规范,二、三级市场运行无序就不可避免;如果二、三级市场不能实现充分竞争,一级市场也就很难具有发展活力。严格控制土地一级市场,努力搞活二、三级市场,是我国城市土地资产经营的重要原则。解析： 暂无解析 -
第10题：
问答题试述土地的功能并阐述土地资源与土地资产的区别。[2013年真题]正确答案：
(1)土地的功能
土地是人类生存和发展的条件,是人类劳动的一般对象,是人类最根本的最重要的自然资源和最宝贵的财产。土地的功能,可以概括为以下几个方面:
①负载功能
土地为人类及地球上的动物、植物和微生物提供了生存空间,也为各种建筑物和构筑物提供了建设基地。
②养育功能
土地具有肥力,具备适宜生命存在的氧气、温度、湿度和各种营养物质,从而使各种生物得以生存、繁殖、世代相传。
③仓储功能
土地能够涵养水源,蕴藏有丰富的矿产资源,为人类从事生产、发展经济提供了必不可少的物质条件。
④景观功能
土地的形态不同,自然形成了各种景观,为人类提供了丰富的风景资源,是旅游业发展的重要物质基础。
⑤生态保护功能
土地能够容纳万物,并将许多对于人类有害的物质和能量,通过其缓冲、过滤与调节,减少其对人类和动、植物生长的不利影响,能够在一定程度上使生态平衡保持稳定。
⑥历史记录功能
土地不仅记录了地球环境变化的许多自然历史信息,也埋藏了人类活动的许多历史文化遗迹。通过土地利用、覆盖变化的研究,可以还原地球自然和人类历史的真面目。
⑦商品功能
土地具有商品属性,它可以通过市场交易,获得产权流转,进行货币交换。
⑧储蓄和增值功能
土地作为资产,随着对土地需求的不断扩大,其价格呈上升趋势,因此,投资于土地,能获得储蓄和增值的功效。
(2)土地资源和土地资产的区别
土地资源和土地资产是对土地的不同理解,每一块土地都具有资源和资产的双重内涵。其区别主要有:
①土地资源和土地资产的含义不同
土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地,是人类生存和发展重要的自然资源;
土地资产是指土地财产,即作为财产的土地。土地作为财产对象实体最重要的属性是有限性(稀缺性)、有用性、可占用性和具有价值。土地资产是具有明确的权属关系(有其物主)和排他性,并具有经济价值的土地资源。它是土地的经济形态,是土地成为资本的物的表现。
②土地资源是指土地作为自然资源,是人类生产和生活的根本源泉,它具有一定的技术经济前提;土地资产是指土地作为财产,其有了经济(价值)和法律(独占权)意义,它具有明确的法律保障。
③土地资产不仅可以为土地所有者、使用者和经营者使用并带来经济收益,而且还可以进行土地交易,具有商品的一般特性。而土地资源,如果没有明确界定产权,它具有使用价值,但是却不能进行交易,不能够成为商品。解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题我国国家土地行政主管部门的职能目标是什么？正确答案：
国土资源部是代表国家负责全国土地、城乡地政统一管理工作的职能部门和行政执法部门,其土地行政组织的职能目标主要为:
(1)制定有关土地方针、政策和法规,并组织贯彻执行和实施监督检查。
(2)研究制定全国土地管理事业发展战略,预测中长期各类用地需求,加快土地信息工作的建设,做到土地总需求与总供给大体平衡。
(3)统一管理全国土地和城乡地籍、地政工作,查处土地权属纠纷。
(4)根据国民经济及社会发展规划、计划,组织编制土地利用规划、计划和后备土地资源开发规划、计划,并按计划管理程序上报下达。对规划和计划执行情况督促检查,保证规划、计划的严肃性、权威性。
(5)主管全国土地征用、划拨、出让工作。
(6)管理土地市场,会同有关部门制定土地市场管理的法规和规章,规范土地市场。负责土地使用权转让、出租、抵押等权属管理和监督检查,保证有关法律贯彻和实施。同时,协助财税部门做好土地税费的征收管理工作。
(7)提出深化土地管理体制和土地使用制度改革方案,总结实践经验,完善各项改革措施,使土地的使用制度与市场经济体制改革相配套。
(8)主管土地管理科技、宣传、教育工作。解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题我国土地管理的宏观目标是什么？正确答案： 我国土地管理的宏观目标应是确保土地资源可持续利用，切实保护耕地，不断提高土地生产能力和土地利用的生态、经济、社会效益，使有限的土地持续的满足人们日益增长的要求，达到土地供求的持续平衡。解析： 暂无解析 -
第13题：
在我国城市土地使用权出让中，出让主体是（）。
- A、企业
- B、个人
- C、集体
- D、国家
正确答案:D -
第14题：
单选题我国法律规定，城市土地属于（）所有。A国家
B集体
C政府
D个人
正确答案： A解析： -
第15题：
问答题我国城市政府的基本职能是什么？正确答案： 1、经济职能是指城市政府利用经济、财政、金融、法律和行政手段，从宏观上对城市经济进行调控、仲裁和服务，目的在于维护正常的经济秩序良性发展，促进经济的繁荣、物质的丰富和生活的改善；
2、社会职能主要是指城市政府社会公共服务方面的职能，目的在于维护良好的社会公共秩序，促进城市社会的良性发展，为市民提供优质高效的安全、福利、保障、科学、文化、教育等方面的公共服务；
3、规划职能即城市政府依法制定的土地开发、资源优化、建设布局以及经济与社会发展为主要内容的中长期发展计划，目的在于预测城市经济和社会发展的趋势，为城市建设和管理提供思想、政策和制度依据；
4、建设职能即城市政府在城市规划的基础上，组织规划项目的建设和实施，进而落实城市规划和国民经济与社会发展的中长期计划；
5、管理职能是在城市政府的各种规划项目落实以后，保证城市政治、经济、文化与社会生活秩序，维护城市能源、道路、交通、安全、市容、环境、卫生、防灾、消防等城市事务的正常秩序，对城市各项事业进行决策、计划、组织、协调、控制和监督，包括决策管理、过程管理、绩效管理、法制管理等内容，目的在于为广大市民提供优质高效的公共管理和公共服务。解析： 暂无解析 -
第16题：
单选题在我国城市土地使用权出让中，出让主体是（）。A企业
B个人
C集体
D国家
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第17题：
单选题土地使用权出让市场由（）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。A政府和企业共同经营
B企业代理经营
C国家委托经营
D政府垄断经营
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第18题：
问答题城市规划中各级政府经济规划的目标分别是什么？正确答案： 城市规划中各级政府经济规划的目标分别是：
中央政府的目标主要是就业和地区平衡。
地方政府的目标是就业和税收。
城市政府的目标是城市竞争力、就业和税收。解析： 暂无解析 -
第19题：
问答题简述我国土地基本国策的内容和土地管理立法的目的。[2012年真题]正确答案：
(1)我国土地基本国策的内容
《中华人民共和国土地管理法》第三条规定:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为。”
(2)我国土地管理立法的目的
①维护土地的社会主义公有制;
②保护、开发土地资源,合理利用土地;
③切实保护耕地;
④促进社会经济的可持续发展;
⑤根据依法治国,建设社会主义法治国家的治国方略,使土地管理规范化、制度化,纳入法制轨道,依法得到加强。解析： 暂无解析 -
第20题：
问答题谈谈你对我国城市土地资产经营和管理问题的认识。正确答案：
(1)我国城市土地资产经营与管理的必要性
①城市土地资产经营,以市场机制配置土地资源,能够促进城市土地的合理利用;
②城市土地资产经营,土地资产价值得到显化,土地所有者权益能够实现;
③城市土地资产经营,价格因素发挥主导作用,有利于形成公平的竞争环境;
④城市土地资产经营,重视土地资产的支配和使用,具有明显的放大效应,有利于形成规模经济效益;
⑤城市土地资产经营,注重资产的流动性,可以推动生产要素优化组合;
⑥城市土地资产经营,强调风险意识,符合土地资源可持续利用战略。
(2)我国城市土地资产经营与管理的可行性
①加强城土地资产管理,得到了党中央和国务院的重视;
②城市土地开发实行用途管制,城市规划和地籍管理更加规范;
③城市化进程加快发展,城市土地资产经营大有可为;
④城市更新、发展和城市经济体制改革,需要城市土地资产经营提供经济支撑;
⑤政府垄断土地一级市场,能够控制建设用地供应总量;
⑥城市土地交易和房地产市场不断发育和完善,城市土地资产经营支持体系逐步形成。
(3)我国城市土地资产管理,毕竟是一项方兴未艾的事业,目前仍然存在着许多需要解决的问题:
①城市土地利用粗放,土地利用率低;
②城市土地市场行为不规范,土地供给总量控制困难;
③城市规划依据不充分,土地供给制度欠完善;
④农村、农民、农业利益的保护重视不够,征用农地标准不统一;
⑤城市土地收购储备相关法律法规制度不健全,缺乏有效的激励和风险防范机制;
⑥城市土地价格内涵不统一,土地资产经营开展难度差异大。
(4)我国城市土地资产经营,是我国城市土地使用和管理的巨大进步。为了促进我国城市土地经营目标的实现,从我国城市土地管理的实际情况出发,应当做好以下工作:
①加强土地产权产籍管理,维护土地所有者、使用者和经营者的合法权益;
②城市土地利用规划先行,实行严格的土地用途管制;
③消除城市土地闲置现象,挖掘城市土地利用潜力;
④适时更新基准地价,建立科学的城市土地交易价格标准;
⑤扩大土地收购储备资金来源,通过城市土地资产经营水平的提高化解投资风险;
⑥进行土地资产管理创新,提高政府对土地市场的管理成效。解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题我国城市土地使用权抵押的条件是什么？如何处分抵押财产？正确答案：
(1)我国城市土地使用权抵押的条件是:
①土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
②土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押,应当按照规定办理抵押登记。
③土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。
④土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,领有国有土地使用证,具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明,按照政府规定签订土地使用权出让合同,已经向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押。
(2)对于处分抵押财产(土地使用权),应按如下规定进行:
①抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照规定办理过户登记。
②处分抵押财产所得,抵押权人有优先受偿权。
③抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的,应当依照规定办理注销抵押登记。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题我国城市土地管理机关有哪些？职能是什么？正确答案： （1）市土地管理局。它统一负责城市土地的管理和监督工作，是城市土地的最主要的行政执法部门；
（2）市规划管理局。它统一规划管理城市建设用地和建设工程，负责核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；
（3）市房地产管理局。它主要负责已经开发使用的城镇建设用地的管理工作；
（4）市司法局。它主要监督城市土地管理法规的实施，受理各种城市土地违法案件。解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题我国建立资产管理公司的目标是什么？正确答案： 一是收购、管理和处置从工、农、中、建四家国有独资商业银行剥离出来的不良资产，改善它们的资产负债状况，化解潜在的金融风险。
二是运用特殊法律地位和专业化优势，实现不良贷款价值回收最大化，以最大限度保全资产、减少损失。
三是通过金融资产管理，支持符合条件的国有大中型亏损企业摆脱困境，并按照现代企业制度的要求转换经营机制，建立规范的法人治理结构。解析： 暂无解析