问答题如何测算城镇基准地价？

题目
问答题
如何测算城镇基准地价？
相似考题

1.应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括( )。A．城镇基准地价B．基准地价修正系数C．宗地的收益D．宗地的开发成本E．宗地容积率

2.对于完成基准地价评估的城镇的土地评估，应釆用的评估方法是（　）。A、成本法 B、收益法 C、剩余法 D、基准地价系数修正法

3.（2017年真题）下列关于基准地价特点的说法中，正确的是（　） A.基准地价通常由资产评估机构测算并发布 B.基准地价是区域性价格 C.基准地价是实际交易价格 D.基准地价等同于宗地价格

4.下列关于基准地价特点的说法中，正确的是（　）。 A.基准地价通常由资产评估机构测算并发布 B.基准地价是区域性价格 C.基准地价是实际交易价格 D.基准地价等同于宗地价格

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  • 第1题：

    现行城镇基准地价是在土地使用权出让和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地价。（　　）


    答案：错
    解析：
    城镇基准地价简称基准地价，是在某个城镇的一定区域范围内，划分土地级别或不同均质地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。每个城镇的基准地价都有其特定的内涵，包括对应的估价时点（基准日期）、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、容积率和土地开发程度等。

  • 第2题：

    城镇土地基准地价


    正确答案: 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估法定某一时点的最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。

  • 第3题：

    在用市场交易资料评估基准地价时，对于没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分方法为指标判别归类，将相同的（）区域或区段作为一个均质地域。

    • A、区域因素
    • B、个别因素
    • C、一般因素
    • D、经济因素
    • E、规划因素

    正确答案:A,B

  • 第4题：

    应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。

    • A、城镇基准地价
    • B、基准地价修正系数
    • C、宗地容积率
    • D、宗地的开发成本
    • E、宗地的开发程度

    正确答案:A,B,C,E

  • 第5题：

    在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。

    • A、城镇基准地价
    • B、基准地价修正系数表
    • C、收益额
    • D、市场交易资料
    • E、历史地价资料

    正确答案:A,B

  • 第6题：

    在农地价格因素修正测算法中，没有完成基准地价测算的地区，可以采用（）等地价评估方法确定。

    • A、收益还原法
    • B、剩余法
    • C、成本逼近法
    • D、市场比较法
    • E、基准地价系数修正法

    正确答案:A,D

  • 第7题：

    多选题
    在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。
    A

    城镇基准地价

    B

    基准地价修正系数表

    C

    收益额

    D

    市场交易资料

    E

    历史地价资料


    正确答案： D,E
    解析： 暂无解析

  • 第8题：

    名词解释题
    城镇基准地价

    正确答案： 是指各城镇按不土地级别，不同地段评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
    解析： 暂无解析

  • 第9题：

    单选题
    用样点地价资料评估基准地价时，用于测算的合格样本地价数量，不少于影响地价变化因素数量的（）倍。
    A

    3

    B

    4

    C

    5

    D

    10


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第10题：

    问答题
    简述基准地价的测算程序和土地级差收益测算的步骤。

    正确答案： 基准地价的测算程序：首先按统一标准对城市土地进行分等定级；其次，测算土地级差收益，确定还原利率，分析修正因素和修正值，在此基础还原出基准地价。
    土地级差收益测算的步骤：
    （1）建立理论测算模型
    （2）选择测算指标
    （3）样本调查
    （4）调查数据整理与录入
    （5）数据的转换与分析
    （6）建立数量测算模型
    （7）参数估计与检验
    （8）区间估计
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    问答题
    我国城市土地价格体系是如何构成的？基准地价、标定地价和出让底价的作用是什么？

    正确答案：
    土地价格体系是根据土地制度、地价作用、土地市场状况及政府管理土地的需要,由若干不同性质和用途的地价组成的一个价格系列。我国的地价体系主要由基准地价、标定地价、出让底价和市场交易地价等构成。
    (1)基准地价的作用
    基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。其作用有:
    ①调控地价水平;
    ②反映地产市场中的地价变动趋势,为投资决策等提供依据;
    ③国家征收土地税(费)的依据;
    ④进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基础,起到估算基值和修订初始值的作用。
    (2)标定地价的作用
    标定地价是指在城镇不同土地级别或区段内,按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。其作用有:
    ①确定土地出让价格和政府地价优惠幅度的依据;
    ②清产核资和股份制企业土地资产的作价标准;
    ③政府行使优先购买权的衡量标准;
    ④核定土地增值、征收土地增值税费的标准;
    ⑤划拨土地使用权转移时补交土地出让金的标准。
    (3)土地出让底价是政府根据正常市场状况下的地价水平考虑到一些特殊政策因素的影响,确定某宗地出让时的最低控制价格。出让底价由政府根据基准地价、标定地价、当地的经济发展和国家政策规定等因素确定。未进行基准地价和标定地价评估的城镇,也可利用一般的宗地价格评估方法直接评估并确定出让底价。
    (4)土地市场交易地价是土地使用权转移双方按照一定的法律程序,在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易地价一般是具体宗地一定使用年期的现实交易价格,是交易双方收支地价款的标准。交易价一般通过协议、拍卖、招标、市场流通而实现,反映市场供求、政策因素、经济形势地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    多选题
    应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。
    A

    城镇基准地价

    B

    基准地价修正系数

    C

    宗地容积率

    D

    宗地的开发成本

    E

    宗地的开发程度


    正确答案： A,E
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分不同均质地域。（　）


    答案：错
    解析：
    本题考查的是基准地价修正法。城镇基准地价评估，划分不同均质地域通常是划分地价区段，即将“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。参见《房地产估价理论与方法》旧教材P383。

  • 第14题：

    简述基准地价的测算程序和土地级差收益测算的步骤。


    正确答案:基准地价的测算程序：首先按统一标准对城市土地进行分等定级；其次，测算土地级差收益，确定还原利率，分析修正因素和修正值，在此基础还原出基准地价。
    土地级差收益测算的步骤：
    （1）建立理论测算模型
    （2）选择测算指标
    （3）样本调查
    （4）调查数据整理与录入
    （5）数据的转换与分析
    （6）建立数量测算模型
    （7）参数估计与检验
    （8）区间估计

  • 第15题：

    应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。

    • A、城镇基准地价
    • B、基准地价修正系数
    • C、宗地的收益
    • D、宗地容积率

    正确答案:A,B,D

  • 第16题：

    城镇基准地价


    正确答案: 是指各城镇按不土地级别，不同地段评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

  • 第17题：

    关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度（）。

    • A、建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系
    • B、建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度
    • C、建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制
    • D、实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算
    • E、土地估价师必须经注册才能签署估价报告

    正确答案:A,B,C,D,E

  • 第18题：

    用样点地价资料评估基准地价时，用于测算的合格样本地价数量，不少于影响地价变化因素数量的（）倍。

    • A、3
    • B、4
    • C、5
    • D、10

    正确答案:B

  • 第19题：

    单选题
    下列价格反映城镇整体地价水平的是（　）。
    A

    基准地价

    B

    标定地价

    C

    交易底价

    D

    成交地价


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第20题：

    多选题
    在农地价格因素修正测算法中，没有完成基准地价测算的地区，可以采用（）等地价评估方法确定。
    A

    收益还原法

    B

    剩余法

    C

    成本逼近法

    D

    市场比较法

    E

    基准地价系数修正法


    正确答案： B,D
    解析： 暂无解析

  • 第21题：

    多选题
    在用市场交易资料评估基准地价时，对于没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分方法为指标判别归类，将相同的（）区域或区段作为一个均质地域。
    A

    区域因素

    B

    个别因素

    C

    一般因素

    D

    经济因素

    E

    规划因素


    正确答案： E,A
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    名词解释题
    城镇土地基准地价

    正确答案： 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估法定某一时点的最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    问答题
    如何测算城镇基准地价？

    正确答案：
    基准地价测算,按照以下程序和方法进行:
    (1)基准地价测算区域的划分与确定。
    基准地价由于是一定区域内分用途的土地使用权平均价格,因此首先应划分其测算区域。基准地价测算区域可根据城镇特点和当地土地市场发育程度划分城镇土地级别或均质地域,并以此作为基准地价测算区域。
    ①土地级别划分。按照《城镇土地定级规程》,选择能反映城镇土地区位和土地收益差异的商业繁华条件、交通条件、基础设施等因素,采用多因素分值划分土地级别。
    ②均质地域划分。对于土地市场发育较好、土地交易资料较多的城镇,也可根据影响地价的区域、个别因素一致性的原则,把土地条件一致的区段划归一个均质地域,作为进一步测算基准地价的区域。
    (2)调查、收集基准地价测算资料。
    在目前的市场条件下,用于基准地价测算的资料分两大类:
    ①工、商企业用地效益资料。包括企业名称、地址、土地面积、级别、职工人数、工资总额、年利润总额等内容。
    ②地租、地价资料。包括城镇中土地出租、转让、联营入股、联合建房、以地换房、房屋出租、买卖、企业兼并、征地拆迁开发等的具体位置、交易额等情况。
    (3)资料整理。
    根据资料来源、类型分别计算各个地价调查样点的宗地地价。
    (4)选择测算模型,根据基准地价的科学内涵,测算各级别(或区域)内各类用地的基准地价。
    解析： 暂无解析

  • 第24题：

    多选题
    应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。
    A

    城镇基准地价

    B

    基准地价修正系数

    C

    宗地的收益

    D

    宗地容积率


    正确答案： B,A
    解析： 暂无解析

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