多选题浙江盛景早期介入苏州纪元开发的兴达广场项目，并针对该项目情况提出了咨询性意见，属于建设阶段内容的有（ ）。A与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案B跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件C熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况D整理并全面完成物业管理方案
题目
多选题
浙江盛景早期介入苏州纪元开发的兴达广场项目，并针对该项目情况提出了咨询性意见，属于建设阶段内容的有（ ）。
A
与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案
B
跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件
C
熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况
D
整理并全面完成物业管理方案
相似考题
参考答案和解析
正确答案：
D,C
解析：
物业项目施工建设阶段早期介入的工作内容及要点包括：①熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪；②参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划；③跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容；⑤与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案；⑥仔细做好现场记录，将重要的场面拍照、存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据；⑦物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
物业项目施工建设阶段早期介入的工作内容及要点包括：①熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪；②参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划；③跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容；⑤与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案；⑥仔细做好现场记录，将重要的场面拍照、存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据；⑦物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
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第1题：
在物业开发项目的建设阶段，以下不属于早期介入的内容是（ ）。
A．配合设备安装，确保安装质量
B．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
C．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
D．与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案
正确答案：B
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第2题：
下列有关早期介入和前期物业管理的描述，不正确的是()。A:早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持
B:前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务
C:前期物业管理服务的对象是施工单位
D:早期介入服务的对象是建设单位答案：C解析：早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：①内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；②服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。 -
第3题：
在物业开发项目的建设阶段，以下不属于早期介入的内容是（ ）。A:配合设备安装，确保安装质量
B:就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
C:对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
D:与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案答案：B解析： -
第4题：
某物业服务企业早期介入某房地产开发项目，并针对该项目情况为建设单位提出了咨询性意见，属于建设阶段内容的有()。A:提供了内外装修方式的意见
B:对智能化系统的设计提供了主导性意见
C:安排机电技术人员全员跟踪机电设施设备的安装
D:记录管线的铺设情况
E:整理并全面完成物业管理方案答案：A,C,D解析：建设阶段物业管理早期介入的内容有：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。 -
第5题：
管理咨询方根据业主委托方式选择介入工程建设项目的时机。“建造全过程管理”是指管理咨询方在()阶段即介入项目管理。A、项目建议书
B、设计与计划
C、施工
D、可行性研究答案：B解析：业主在项目的工程设计与计划阶段才委托管理咨询单位介入项目管理，承担项目工程设计管理与预控计划的编制工作，并延续至项目的竣工及保修责任期，因管理咨询单位在此情况下介入了四阶段表达方式所述“工程设计与计划阶段”和“施工阶段”或三阶段表达方式所述项目“建造期”或“建设期”的完全管理，管理咨询单位所承担的管理被国际工程管理界称为“建造全过程管理”。 -
第6题：
早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要引入物业管理的咨询活动，可将其划分为（）等阶段。A.招投标阶段→规划设计阶段→施工建设阶段→销售阶段→竣工验收阶段
B.招投标阶段→许可审批阶段→施工建设阶段→销售阶段→竣工验收阶段
C.可行性研究阶段→许可审批阶段→施工建设阶段→竣工验收阶段→销售阶段
D.可行性研究阶段→规划设计阶段→施工建设阶段→竣工验收阶段→销售阶段答案：D解析：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根择项目开发建设的需要引入物业管理的咨询活动，其内容包括：①可行性研究阶段；②规划设计阶段；③施工建设阶段；④竣工验收阶段；⑤销售阶段。 -
第7题：
在物业开发项目的可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括（）。
- A、熟悉物业项目供水管线铺设情况
- B、就物业环境的适应性提出建议
- C、根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
- D、确定物业服务收费标准
- E、记录物业项目的隐蔽工程
正确答案:D -
第8题：
下列阶段属于早期介入阶段的有（）。
- A、物业开发项目的可行性研究阶段
- B、规划设计阶段
- C、物业承接查验阶段
- D、建设阶段
- E、竣二正验收阶段
正确答案:A,B,D,E -
第9题：
多选题下列阶段属于早期介入阶段的有（）。A物业开发项目的可行性研究阶段
B规划设计阶段
C物业承接查验阶段
D建设阶段
E竣二正验收阶段
正确答案： A,B解析： 暂无解析 -
第10题：
问答题案例一 星辰物业项目地处我国某沿海城市，总建筑面积达40余万㎡，属中高层住宅物业。为了把这个项目经营好，建设单位在项目的立项阶段就选聘了当地一家具有丰富经验的物业服务企业—A物业服务企业，来负责该项目物业服务的早期介入工作。A物业服务企业在接到该项任务后，也不辱使命，最终凭借其编制的一份高水平、高标准、高质量的“星辰大厦物业管理早期介入方案”顺利竞标成功。 【问题】 1．对业主而言，物业服务项目早期介入可以起到什么作用？ 2．试述星辰物业项目可行性研究阶段的早期介入的工作内容及要点。 3．星辰大厦物业管理早期介入的工作准备应有哪些内容？ 4．项目早期介入中在施工阶段，对于供热设备的技术要点有哪些？正确答案： 1.从业主使用的角度,物业服务项目早期介入有利于提高业主对物业的认可度。具体表现为:
(1)优化设计,满足业主使用需求
随着社会经济的发展,人们对物业的品位和环境要求越来越高,这使得建设单位在建设过程中除了要执行国家有关技术标准外,还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业服务企业可从业主(或物业使用人)及物业管理的角度,就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议,使物业的设计更符合业主的使用要求。
(2)有助于提高工程质量,提高物业的认可度
在物业的建设过程中,物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理,及时发现设计、施工过程中的缺陷,提前防范质量隐患,使工程质量问题在施工过程中及时得到解决,减少在日后使用中的矛盾纠纷,从而提高业主或物业使用人对物业的满意度和认可度。
2.星辰物业项目可行性研究阶段的早期介入的工作内容及要点包括:
(1)了解项目的周边环境。
(2)协助建设单位评估项目所需相关配套设施。
(3)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。
(4)设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。
(5)推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。
(6)可行性研究是项目开发建设的前提,物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见,帮助建设单位更准确地进行市场定位,提高项目的性价比。
3.星辰物业管理早期介入的工作准备包括:
(1)人员准备、后勤保障。主要包括:①根据合同约定配置项目早期介入人员;②落实工作所需要的劳动保护用品及工具等;③建立项目早期介入管理制度,规范工作流程;④为项目早期介入提供相应的后勤保障。
(2)获取、了解、熟悉项目建设计划及相关资料,以及现场勘查。
(3)与建设单位沟通,知会项目早期介入人员安排及工作计划。
(4)制定项目早期介入工作节点。
(5)按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。
4.供热设备的技术要点包括:
(1)室内供暖管线铺设不应高出地面,以免影响后期装修;
(2)室外管道铺设环节,铺设路段需夯实后铺设管路段填沙,管路本身需做防腐处理;
(3)供热外管线在接头部位应做好保温处理;
(4)供暖管线焊接点应做好防腐处理。解析： 暂无解析 -
第11题：
单选题（）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。A前期介入
B早期介入
C前期物业管理
D早期物业管理
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式属于物业开发项目（）阶段早期介入的内容A.可行性研究AB.规划设计
BC.建设
CD.销售
正确答案： C解析： 暂无解析 -
第13题：
监理单位在项目决策阶段的工作内容具体包括:①协助业主选择决策咨询单位,并协助签订咨询合同书,或接受业主要求,提供项目决策咨询服务;②协助业主搜集项目决策有关的技术资料;③编写建设项目策划方案;④对决策咨询意见进行评估。()此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
-
第14题：
下列关于早期介入的说法正确的有()。A:早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择
B:早期介入是建设单位开发建设物业阶段引入的物业管理专业技术支持
C:早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费
D:早期介入是指新建物业竣工之后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动
E:早期介入是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务答案：A,B,C解析：D项，早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动；E项，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，而前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。 -
第15题：
关于早期介入的表述错误的是（ ）。A:早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动?
B:早期介入对开发建设单位而言是强制性要求?
C:早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持?
D:早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用答案：B解析：本题考核的是早期介入的概念。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择。早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。 -
第16题：
管理咨询方提供施工期管理服务时，其介入的情况是()。A、业主在项目决策阶段委托管理咨询方介入项目管理
B、业主在项目的工程设计与计划阶段委托管理咨询方介入项目管理
C、业主在施工图设计完全完成后委托管理咨询方介入管理
D、业主仅委托管理咨询方编制可行性报告、技术评估、招标代理、编制标底等专业性的管理咨询工作答案：C解析：如业主在施工图设计完全完成后才委托管理咨询单位介入管理，并自然延续到项目竣工及质保期，则管理咨询单位承担的就只是施工期管理，典型的如国内项目委托的施工监理服务。 -
第17题：
关于早期介入，下列说法正确的有（ ）。A.在可行性研究阶段介入时要考虑物业的使用成本
B.是在新建物业竣工后所引入的物业管理的咨询活动
C.销售阶段主要是参与房地产的销售
D.竣工阶段的早期介入的主要内容是参与竣工验收
E.早期介入有助于提高建设单位的开发效益答案：A,D,E解析：选项B，早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要引入物业管理的咨询活动；选项C，销售阶段早期介入的内容有：①完成物业管理方案及实施进度表；②拟定物业管理的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；④为销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 -
第18题：
建设单位委托某工程咨询单位进行某工程项目准备阶段的融资咨询服务。该工程咨询单位主要从项目投资人的角度，为项目融资拟定了融资方案，并单独与银行进行贷款谈判，在与银行谈判未果的情况下，又调整了融资方案，并对其进行了优化。 该工程咨询单位在提供融资咨询服务过程中，特别注重细化和落实具体方案。
1） 在项目周期中，项目融资主要贯穿于哪几个阶段？
2） 本案例中存在哪些不妥之处？并改正。
3） 项目准备阶段融资咨询的主要工作包括哪些？
4） 在项目准备阶段融资咨询过程中，细化和落实具体融资方案的内容包括哪些？答案：解析：2） 本案例中存在哪些不妥之处并改正。
【正确答案】 本案例存在的不妥之处。 （1）不妥之处：工程咨询单位主要从项目投资人的角度进行分析。 正确做法：工程咨询单位应主要从项目法人和企业的角度进行分析。 （2）不妥之处：工程咨询单位为项目融资拟定了融资方案。 正确做法：工程咨询单位帮助业主优化和落实融资方案。 （3）不妥之处：工程咨询单位单独与银行进行贷款谈判。 正确做法：工程咨询单位业主与银行进行贷款谈判。
3） 项目准备阶段融资咨询的主要工作包括哪些
【正确答案】 项目准备阶段融资咨询的主要工作包括：帮助业主优化和落实融资方案；参与银行贷款谈判、拟订贷款条件、签订贷款协议；研究融资条件、测算融资成本、分析实际融资条件的变化及其对项目效益的影响；分析融资变化可能产生的风险并提出对策。
4） 在项目准备阶段融资咨询过程中，细化和落实具体融资方案的内容包括哪些
【正确答案】 项目准备阶段的融资咨询，侧重细化和落实具体方案，内容包括： （1）融资渠道及方式的选择确定； （2）融资贷款单位的确定； （3）资金侧重立足性和时序性； （4）融资贷款条件、偿还方式和期限以及利息风险等。 -
第19题：
早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？（）
- A、立项阶段
- B、规划设计阶段
- C、建设阶段
- D、承接查验阶段
正确答案:D -
第20题：
多选题某物业服务企业前期介入某房地产开发项目，并针对该项目情况为建设单位提出了咨询性意见，属于建设阶段的内容的有（）。A提供了单元门的安装意见
B对智能化系统的设计提供了主导性意见
C安排机电技术人员全员跟踪机电设施设备的安装
D做好前期物业管理的准备工作
E整理并全面完成物业管理方案
正确答案： C,D解析： 暂无解析 -
第21题：
多选题以下关于早期介入的说法中，正确的有（）。A早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择
B早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持
C早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费
D早期介入是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务
E早期介入是指新建物业竣工之后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动
正确答案： A,D解析： 暂无解析 -
第22题：
单选题在物业开发项目的可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括（）。A熟悉物业项目供水管线铺设情况
B就物业环境的适应性提出建议
C根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
D确定物业服务收费标准
E记录物业项目的隐蔽工程
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题案例三 K建设单位在城郊的某物业项目，靠近高新技术工业区，占地面积40万平方米，建筑面积50万平方米。由于此项目为土地招标的“地王”，因此倍受当地居民和政府的关注。为了提高项目质量，K建设单位与有丰富客户服务经验的M物业服务企业签订合同，担任项目的物业服务顾问，帮助解决前期的物业服务问题。 【问题】 1．项目早期介入的风险评估内容有哪些？ 2．K建设单位与M物业服务企业签订了早期介入合同，该合同的主要内容有哪些？ 3．项目早期介入主要技术要点集中在哪几个阶段？其中，营销策划阶段的技术要点具体包括哪些？ 4．项目早期介入发现问题时如何处理？正确答案： 1.项目早期介入的风险评估内容主要包括:
(1)责任划分不清造成的风险
在签订早期介入服务委托合同时,如果双方的权利义务约定、责任划分不清晰,甚至做出一些难以实现的承诺,可能成为建设单位向物业服务企业追责的理由,也可能使物业服务企业承担了本不该承担的风险。
(2)专业能力不足造成的风险
项目的早期介入工作涉及面广、时间长、技术性强、难度大,早期介入人员专业技术能力不足,所提出的建议不能面面俱到,同时,建设单位忽视对建议的重视与采纳,造成后期承接的物业问题整改不及时。
(3)职业安全的风险
项目早期介入在建设施工阶段各专业工程技术人员必须深入现场,跟踪工程进度,以充分了解设备的技术状态和技术性能,而此阶段造成的职业安全管理风险的概率较大。
(4)信息管理的风险
物业服务企业对于获取的建设单位及项目的相关资料负有保密义务,存在承担资料泄露的违约责任的风险。
(5)可持续经营的风险
物业服务企业为了取得项目早期介入委托,可能出现在订立早期介入服务委托合同时,容易盲目压低费用,物业服务费定价偏低,将直接影响到物业承接后的日常运营。
2.项目早期介入合同的内容应由建设单位与被委托单位协商约定,在项目早期介入实施前以书面形式订立,承接查验后合同终止。项目早期介入合同的主要内容包括:
(1)项目早期介入概况
主要包括项目建设单位、受委托单位,项目名称、坐落位置、规划指标及委托服务范围。
(2)项目早期介入委托内容及要求
根据项目早期介入委托合同内容,主要包括对项目早期介入约定服务输出内容。
(3)服务费用
主要包括项目早期介入服务委托费用的标准及结算方式,双方根据项目早期介入内容、标准的不同,共同协商确定。
(4)双方的权利义务
双方就早期介入相关事项明确各自的权利义务。
(5)违约责任
主要包括违约责任的约定和处理,免责条款的约定。
(6)其他事项
主要包括商业机密、不可抗力、书信来往及送达、廉洁合作协议、合同期限、合同终止与解除等,以及双方认为需要约定的其他事项。
3.项目早期介入主要技术要点集中在规划设计阶段、营销策划阶段和建设施工阶段,三个主要阶段结束后配合建设单位进行竣工验收。
营销策划阶段技术要点主要包括物业管理方案策划、物业管理模式研究以及销售推介应注意的内容。
(1)物业管理方案策划。一般在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、服务标准、质量控制方法、管理费测算等。
(2)物业管理模式研究。一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分,以满足销售包装设计内容的要求,同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。
(3)物业管理方案经建设单位确认后,据此在房屋销售前签订《前期物业服务合同》。
(4)物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,建设单位对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。
4.项目早期介入发现问题时的处理措施如下:
(1)规划设计阶段
①获取物业项目规划设计资料,参与图纸会审,向建设单位提交物业建议。
②与建设单位逐条沟通物业建议,并获取建设单位的书面回复(未采纳的需予以说明)。
③对于建设单位采纳的建议需及时跟进设计变更落实情况。
④对于建设单位未采纳的建议,早期介入人员需留存好记录,以便查验。
(2)施工建设阶段
①跟进核实前期规划设计建议的落实情况。
A.针对已落实的前期建议需做好记录(拍照、书面记录)。
B.对于没有落实但建设单位已采纳的建议,应与建设单位沟通,督促施工单位予以落实。
②定期现场巡查,跟进现场施工。
挖掘对后期物业管理可能带来风险的问题,并提交建设单位解决。
③对有利于后期物业管理,但需新增成本较多的问题,应逐级与建设单位进行沟通争取,直至提交建设单位的管理层决策,最终决策通过的建议,需跟进落实情况;被最终否决的建议,应做好记录备查。
(3)承接查验阶段
①对承接查验发现的问题分专业整理,如供配电、给排水、电梯、消防、安防等。
②按问题重要程度分轻重缓急整理,把涉及使用功能性的、安全底线的列为一类;属于品质提升的小瑕疵分为二类。
③把承接查验问题提交建设单位拟订整改计划,对验收问题点进行逐条回复,确定整改责任人及预计整改完成时间(一类问题在交付前必须整改完成,二类问题可在交付后一个月内完成整改)。
④跟进问题点的整改。
⑤根据建设单位拟订的整改计划进行验证,未如期整改的问题应督促相关单位。解析： 暂无解析