问答题案例四 某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万㎡可收费总面积40万㎡，物业管理服务费为1.9元／月·㎡，营业税及附加为5.5％。物业服务企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。 【问题】 1．物业服务企业营业成本的内容包括哪些？ 2．酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。 3．当物业管理服务费收缴率为85％，物业服务企业的利润总额为多少？（计算过程中保留两位小数点） 4．保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业服
题目
问答题
案例四 某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万㎡可收费总面积40万㎡，物业管理服务费为1.9元／月·㎡，营业税及附加为5.5％。物业服务企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。 【问题】 1．物业服务企业营业成本的内容包括哪些？ 2．酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。 3．当物业管理服务费收缴率为85％，物业服务企业的利润总额为多少？（计算过程中保留两位小数点） 4．保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业服务企业处于盈亏临界点？（计算过程中保留两位小数点）
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第1题：
根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为( )。
A．整体物业管理项目招标
B．单项服务项目招标
C．分阶段项目招标
D．住宅项日招标
E．非住宅项目招标
正确答案：DE
-
第2题：
根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为( )。A:整体物业管理项目招标
B:单项服务项目招标
C:分阶段项目招标
D:住宅项目招标
E:非住宅项目招标答案：D,E解析： -
第3题：
根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标和( )招标。A:物业产权人为主体的
B:单项服务项目
C:分阶段项目
D:顾问项目答案：D解析： -
第4题：
按服务内容不同，物业管理招标可分为（ ）。
- A、整体物业管理项目招标
- B、单项服务项目招标
- C、分阶段项目招标
- D、写字楼招标
正确答案:A,B,C -
第5题：
某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业管理企业达到盈亏平衡？
正确答案: 设物业管理服务费收缴率为x。则：40×1.9×12×（1-5.5%）x=600解得：x=69.62%即当物业管理服务费收缴率为69.62%时，物业管理企业达到盈亏平衡。 -
第6题：
物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用的是（）。
- A、酬金制
- B、包干制
- C、借贷制
- D、限期制
正确答案:A -
第7题：
多选题根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为（）。A整体物业管理项目的招标
B全权管理项目的招标
C单项服务项目的招标
D分阶段项目的招标
E顾问项目的招标
正确答案： B,E解析： 暂无解析 -
第8题：
问答题某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业管理企业达到盈亏平衡？正确答案： 设物业管理服务费收缴率为x。则：40×1.9×12×（1-5.5%）x=600解得：x=69.62%即当物业管理服务费收缴率为69.62%时，物业管理企业达到盈亏平衡。解析： 暂无解析 -
第9题：
多选题《物业服务收费管理办法》规定，业主与物业管理企业可以采用（）形式约定物业服务费用。A约定制
B委托制
C酬金制
D包干制
正确答案： B,D解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题物业管理项目的收费形式一般采用酬金制和（）。A物业建设单位长期补贴制
B包干制
C物业服务企业长期补贴制
D业主补贴制
正确答案： D解析： A. 物业建设单位长期补贴制 B.包干制 C.物业服务企业长期补贴制 D.业主补贴 制 -
第11题：
问答题某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。正确答案： 酬金制和包干制的财务特征：
1）会计主体在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
2）收入采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
3）成本费用
①物业服务企业固定成本的比例较高。
②人工成本占总成本的比例较高。
③物业服务企业成本费用的可预测性较强。解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用的是（）。A酬金制
B包干制
C借贷制
D限期制
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第13题：
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在()中较多采用。A:新建小区物业管理项目
B:新建别墅物业管理项目
C:住宅物业管理项目
D:非住宅物业管理项目答案：D解析：酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。 -
第14题：
采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入为( )。A:该企业的物业服务费
B:该企业的全部物业管理酬金
C:该项目的物业服务费
D:仅限于该项目的物业管理酬金答案：D解析： -
第15题：
有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目等宜采用的招标方式为()。A.公开招标
B.议标
C.指定招标
D.邀请招标答案：D解析：邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用于对物业管理有特定要求的物业管理项目。例如，有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目等。采取邀请招标方式的，投标邀请书内容与公开招标的招标公告相同。 -
第16题：
在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据是（）。
- A、物业管理项目的服务内容
- B、物业类型
- C、物业管理招标主体
- D、物业管理服务方式
正确答案:B -
第17题：
物业管理项目的收费形式一般采用酬金制和（）。
- A、物业建设单位长期补贴制
- B、包干制
- C、物业服务企业长期补贴制
- D、业主补贴制
正确答案:B -
第18题：
单选题根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为（）。A住宅项目招标和非住宅项目招标
B全权管理项目招标和顾问项目招标
C整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标
D物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标、物业产权人为主体的招标
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第19题：
多选题下列关于物业管理服务费用的说法，不正确的有（ ）。A包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
B采取包干制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金
C采取酬金制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费
D无论是在酬金制还是包干制下，物业服务项目都是会计主体
正确答案： D,B解析：
B项，采取包干制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业服务费。C项，采取酬金制的物业服务项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业管理酬金。D项，在酬金制下，物业服务项目是独立的会计主体，但其会计核算的责任主体是物业服务企业 。在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。 -
第20题：
单选题在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据是（）。A物业管理项目的服务内容
B物业类型
C物业管理招标主体
D物业管理服务方式
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第21题：
单选题采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入为（）。A该企业的物业服务费
B该企业的全部物业管理酬金
C该项目的物业服务费
D仅限于该项目的物业管理酬金
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第22题：
多选题根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为（）等类型。A整体物业管理项目的招标
B单项服务项目的招标
C全权管理项目招标
D顾问项目招标
E分阶段项目的招标
正确答案： A,B,E解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万m2，可收费总面积40万m2，物业管理服务费为1.9元／月·m2，营业税及附加为5.5%。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。当物业管理服务费收缴率为85%，物业管理企业的利润总额为多少？正确答案： 物业管理服务费=可收费面积×物业服务费标准×物业服务费收缴率×12=40×1.9×85%×12=775.20万元营业税及附加=物业管理服务总收入×营业税及附加税率=775.20×5.5%=42.64万元（3分）物业管理服务利润总额=物业管理服务费-物业服务成本-营业税及附加=775.20-42.64-600=132.56万元解析： 暂无解析 -
第24题：
问答题案例四 某物业管理项目招标书中规定该项目采用包干制，项目总建筑面积为45万㎡可收费总面积40万㎡，物业管理服务费为1.9元／月·㎡，营业税及附加为5.5％。物业服务企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务成本每年为600万元。 【问题】 1．物业服务企业营业成本的内容包括哪些？ 2．酬金制与包干制两种物业服务费测算方法的财务特征。 3．当物业管理服务费收缴率为85％，物业服务企业的利润总额为多少？（计算过程中保留两位小数点） 4．保持其他条件不变，当物业管理服务费收缴率为多少时，物业服务企业处于盈亏临界点？（计算过程中保留两位小数点）正确答案： 1.物业服务企业的营业成本包括直接费用和间接费用等。
(1)直接费用,包括物业服务企业直接从事物业服务活动所发生的支出,由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
(2)间接费用,又称管理费分摊,是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。
2.(1)酬金制的财务特征
①在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建账、独立核算;
②物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有;
③物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
(2)包干制的财务特征
①物业管理项目的会计主体是物业服务企业,物业管理项目可以独立核算,也可以纳入企业统一管理;
②物业服务企业作为一个独立的企业法人,自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己;
③对业主而言物业服务费是固定的,不会因市场短期波动、物业服务项目运作情况而发生变化;对物业服务企业而言,管理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长。
3.由题意,物业管理服务费=可收费面积×物业服务费标准×物业服务费收缴率×12=40×1.9×85%×12=775.20(万元)。
营业税及附加=物业管理服务总收入×营业税及附加税率=775.20×5.5%=42.64(万元)。
物业管理服务利润总额=物业管理服务费-物业服务成本-营业税及附加=775.20-600-42.64=132.56(万元)。
4.设物业管理服务费收缴率为x,则:40×1.9×12×(1-5.5%)x=600。
解得:x=69.62%。
即当物业管理服务费收缴率为69.62%时,物业服务企业处于盈亏临界点。解析： 暂无解析