问答题税务师受托对某房地产开发公司土地增值税纳税情况进行审核，了解到该房地产开发公司本期转让位于县城的土地一块，不含增值税销售收入1200万元，申报缴纳土地增值税时，申报取得土地使用权及开发投资400万元，缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加（含地方教育费附加）66万元，开发费用按购地款和开发成本10%扣除40万无，加计扣除20%即80万元，合计扣除项目金额586万元。①增值额=1200-586 = 614 （万元）②增值率=614÷586×100%=105%③应纳土地增值税=614×50%-586×1
题目
问答题
税务师受托对某房地产开发公司土地增值税纳税情况进行审核，了解到该房地产开发公司本期转让位于县城的土地一块，不含增值税销售收入1200万元，申报缴纳土地增值税时，申报取得土地使用权及开发投资400万元，缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加（含地方教育费附加）66万元，开发费用按购地款和开发成本10%扣除40万无，加计扣除20%即80万元，合计扣除项目金额586万元。①增值额=1200-586 = 614 （万元）②增值率=614÷586×100%=105%③应纳土地增值税=614×50%-586×15% =219.1 （万元）④已缴150万元⑤欠缴69.10万元
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参考答案和解析
正确答案：
解析：
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第1题：
某房地产开发公司2008年度开发一栋写字楼出售。销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水和供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元；开发过程中向非金融机构借款500万元，借款期限1年。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。经当地税务机构确定，除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%，写字楼所在地的城市维护建设税税率为
7%，教育费附加征收率为3%(同期金融机构借款利息率为5%)。
要求：根据资料与营业税、土地增值税、企业所得税的有关规定，分别回答下列相关问题：
(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加；
(2)计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用；
(3)计算土地增值税的增值额时，可扣除的税费和附加扣除费；
(4)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税；
(5)该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税。
正确答案：
【答案】
(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加=2000×5%+2000×5%×(7%+3%)=110(万元)。
(2)计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用
可扣除的开发成本：100+80+520=700(万元)万元
可扣除开发费用：(400+700)×5%+500×5%=80(万元)
本题中的拆迁补偿费100万元，水电基础设施费80万元，建筑工程费520元，属于开发成本，向非金融机构借款500万元，应按同期金融机构借款利息率5%计算准予扣除的利息支出，除利息外的其他房地产开发费用为：(400+700)×5%=55(万元)。
(3)，计算土地增值税的增值额时，可扣除的税费和附加扣除费
考查有关税费扣除的规定，以及从事房地产开发加计扣除20%的规定。
2000×5%+2000×5%×(7%+3%)+(400+100+80+520)×20%=330(万元)
(4)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税
(2000－400－700－80－330)×30%=147(万元)
土地增值税的增值率=(2000－400－700－80－330)÷(400+700+80+330)×100%=32%，税率为30%，再按土地增值额和30%的税率计算出应纳土地增值税。
(5)该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税
根据有关计算企业所得税的规定，该房地产开发公司2008年度销售写字楼应缴纳企业所得税=[2000－(400+100+80+520)一25－260－2000×5%×(1+7%+3%)－147]×25%=(2000－1 100－25－260－110－147)=358×25%=89.5(万元)。 -
第2题：
2015年12月，位于某市的房地产开发公司转让未开发的土地使用权取得收入110万元，取得土地使用权的成本为100万元，不考虑印花税和地方教育费附加，该房产开发公司转让其土地使用权应缴纳的土地增值税是（ ）。
A.4万元 B.3.82万元 C.2.84万元 D.1.19万元答案：C解析：扣除项目金额＝100＋（110－100）×3%×（1＋7%＋3%）＝100.55（万元）；增值额＝110－100.55＝9.45（万元）；增值率＝9.45
÷100.55×100%＝9.40%；应缴纳的土地增值税＝9.45×30%＝2.84（万元）。 -
第3题：
某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为（ ）。A、0
B、20％
C、30％
D、50％答案：D解析：土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除率为0；②增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除率为5％；③增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除率为15％；④增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除率为35％。本题中，增值额占扣除项目金额的比例为：2200÷1200=183%，所以，土地增值税税率为50%，速算扣除率为15%。 -
第4题：
2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下。
（1）2016年6月，以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。
（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。
（3）2017年3月，该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税；其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。
（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。答案：解析：（1）房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（2）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
（3）取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。
清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×（1+5%）×50%=9324（万元）。
（4）房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元）
加计扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（万元）
扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（万元）。
（5）增值额=31000-20045=10955（万元），增值率=增值额/扣除项目金额×100%=10955/20045×100%=54.65%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=10955×40%-20045×5%=3379.75（万元）。 -
第5题：
某房地产开发公司注册地在甲市，2018年7月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：
（1）2017年3月，公司经“招拍挂”以24000万元取得该房地产项目的土地使用权，缴纳了契税。
（2）自2017年4月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本15000万元，发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。
（3）2018年6月项目实现全部销售，共取得不含税收入75000万元，允许扣除的有关税金及附加360万元，已预缴土地增值税750万元。
其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。
要求：
问题（1）：回答该公司办理土地增值税纳税申报的地点。
问题（2）：计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额。
问题（3）：计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
问题（4）：计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。答案：解析：问题（1）： 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报， “房地产所在地”，是指房地产的坐落地，即乙市的主管税务机关。
问题（2）：允许扣除的土地使用权支付的金额＝24000×（1＋5%）＝25200（万元）
问题（3）：允许扣除的开发成本＝15000（万元）
允许扣除的开发费用＝3000＋（25200＋15000）×5%＝5010（万元）
允许扣除的税金及附加＝360（万元）
其他扣除项目金额＝（25200＋15000）×20%＝8040（万元）
允许扣除项目金额的合计数＝25200＋15000＋5010＋360＋8040＝53610（万元）
问题（4）：增值额＝75000－53610＝21390（万元）
增值率＝21390÷53610×100%＝39.90%，适用税率30%
应纳土地增值税＝21390×30%＝6417（万元）
应补缴土地增值税＝6417－750＝5667（万元） -
第6题：
（2017年）2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：
（1）2014年6月，以18000万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。
（2）自2015年5月起，对受让土地40%的面积进行一期普通住宅项目开发，发生开发成本6000万元、利息支出600万元（未能提供金融机构的贷款证明），允许扣除的有关税金及附加150万元。
（3）2017年3月，该项目实现全部销售取得不含增值税收入25000万元。公司已按照2%的预征率预缴该项目土地增值税500万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
……
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。答案：解析：（3）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=18000×（1+5%）×40%=7560（万元）。
（4）允许扣除的开发成本为6000万元；
允许扣除的开发费用=（7560+6000）×10%=1356（万元），从解题技巧看，本题没有给出计算房地产开发费用的具体比例，只能默认用10%计算；
允许扣除的有关税金及附加为150万元；
加计扣除金额=（7560+6000）×20%=2712（万元）；
该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=7560+6000+1356+150+2712=17778（万元）。
（5）增值额=25000-17778=7222（万元）；
增值率=7222÷17778×100%=40.62%，适用税率为30%；
应纳土地增值税=7222×30%=2166.6（万元）；
已预缴土地增值税500万元，则该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税=2166.6-500=1666.6（万元）。 -
第7题：
2018年12月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：
（1）2017年5月以15000万元购买政府出让的一宗土地，并缴纳了契税，当地适用的契税税率为3%。
（2）自2017年6月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本9000万元、管理费用680万元、销售费用560万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，该公司能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，允许扣除的税金及附加350万元（不含增值税和印花税）。
（3）2018年11月该房地产项目竣工验收，截止到11月底该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得不含税收入35000万元。
其他相关资料：该省规定土地增值税清算时利息支出以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%。
要求：根据上述资料，回答下列问题：
<1>、简要说明房地产开发成本包含的项目。
<2>、简要说明税务机关要求该房地产开发公司进行土地增值税清算的理由。
<3>、计算该房地产开发公司清算土地增值税时应纳土地增值税税额。（单位为万元，保留2位小数）答案：解析：<1>、房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
<2>、 根据税法规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
该房地产开发公司房地产项目已竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90%，在85%以上，所以主管税务机关可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算。
<3>、按照下列步骤计算土地增值税。
转让房地产的收入为35000万元。
转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额＝15000×（1＋3%）×50%×90%＝6952.5（万元）
②房地产开发成本＝9000×90%＝8100（万元）
③房地产开发费用＝600×90%＋（6952.5＋8100）×5%＝540＋752.63＝1292.63（万元）
④与转让房地产有关的税金为350万元
⑤从事房地产开发的加计扣除金额＝（6952.5＋8100）×20%＝3010.5（万元）
转让房地产的扣除项目金额＝6952.5＋8100＋1292.63＋350＋3010.5＝19705.63（万元）?
转让房地产的增值额＝35000－19705.63＝15294.37（万元）
转让房地产的增值率＝15294.37÷19705.63×100%＝77.61%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税税额＝15294.37×40%－19705.63×5%＝5132.47（万元）。 -
第8题：
某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地增值税相关规定准予扣除的项目金额为1200万元，则其应纳土地增值税适用税率为（）。
- A、0
- B、20%
- C、30%
- D、40%
正确答案:D -
第9题：
单选题2015年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关费用40万元，该土地一直未开发，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。A73.5
B150
C157.5
D300
正确答案： D解析： 未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目=1200+40+35=1275（万元），增值额=1800-1275=525(万元)；增值率=525÷1275×100%=41.18%；增值额=525×30%=157.5（万元） -
第10题：
问答题综合题：某县城一家房地产开发企业2014年度委托建筑公司建造住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有： （1）支付土地使用权价款1400万元。 （2）取得土地使用权缴纳契税42万元。 （3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。 （4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用未超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额，不能准确按项目计算分摊，其中含罚息20万元）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。 （5）其他资料：①该企业当年发生与生产经营活动有关的业务招待费65万元；发生广告费100万元；②因捂盘销售被政府处以罚款20万元；因违反交房合同支付购房者违约金5万元。 要求：根据上述资料计算（不考虑地方教育附加）（单位：万元）。 （1）该房地产开发企业2014年度应缴纳的营业税； （2）该房地产开发企业2014年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数； （3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额； （4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发成本； （5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用； （6）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的税金： （7）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数； （8）2014年度该房地产开发企业应缴纳的土地增值税； （9）2014年度该房地产开发企业企业所得税应纳税所得额： （10）2014年度该房地产开发企业应缴纳的企业所得税。正确答案： （1）该房地产开发企业2014年度应缴纳的营业税=7648×5%+63×5%=385.55（万元）（2）该房地产开发企业2014年度应缴纳的城市维护建设税和教育费附加合计数=385.55×（5%+3%）=30.84（万元）（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的土地使用权金额=（1400+42）×80%=1153.6（万元）（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发成本=（90+2100+60）×80%=1800（万元）注意按照已售的比例分摊应扣除的土地使用权金额和开发成本。（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用=（1153.6+1800）×9%=265.82（万元）注意使用题目给定的9%的扣除率。（6）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除的税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元）（7）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时允许扣除项目金额合计数加计扣除=（1153.6+1800）×20%=590.72（万元）允许扣除项目合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.13（万元）（8）2014年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税增值额=7648-4223.13=3424.87（万元）增值率=3424.87÷4223.13=81.10%适用40%的税率和5%的速算扣除系数。土地增值税=3424.87×40%-4223.13×5%=1158.79（万元）（9）2014年度该房地产开发企业应纳税所得额招待费扣除限额：65×60%=39（万元）>（7648+63）×5‰=38.56（万元），招待费超支65-38.56=26.44（万元）广告费扣除限额=（7648+63）×15%=1156.65（万元），企业广告费未超过扣除限额，可以据实扣除，无需纳税调整。因捂盘销售被政府处以罚款20万元不得在所得税前扣除。因违反交房合同支付的违约金可以在所得税前扣除。应纳税所得额=7648+63-1153.6-1800-（385.55+30.84）-1158.79-450-280-370-5+26.44=2103.66（万元）（10）2014年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税=2103.66×25%=525.92（万元）。解析： 暂无解析 -
第11题：
多选题某房地产开发公司为一般纳税人，2017年转让2015年自建的写字楼，取得含增值税收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），开发公司选择一般计税方法。则企业在计算缴纳土地增值税时，下列说法中正确的是（ ）。A扣除项目金额349.91万元
B扣除项目金额439.10万元
C土地增值额550.99万元
D应纳土地增值税209.63万元
正确答案： B,A解析： -
第12题：
问答题税务师受托对某房地产开发公司土地增值税纳税情况进行审核，了解到该房地产开发公司本期转让位于县城的土地一块，不含增值税销售收入1200万元，申报缴纳土地增值税时，申报取得土地使用权及开发投资400万元，缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加（含地方教育费附加）66万元，开发费用按购地款和开发成本10%扣除40万无，加计扣除20%即80万元，合计扣除项目金额586万元。①增值额=1200-586 = 614 （万元）②增值率=614÷586×100%=105%③应纳土地增值税=614×50%-586×15% =219.1 （万元）④已缴150万元⑤欠缴69.10万元正确答案：解析： -
第13题：
某市一内资房地产开发公司2007年开发一个项目，有关经营情况如下：
（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签定了销售合同。
（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。
（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。
（4）发生销售费用l00万元，财务费用60万元，管理费用80万元。
（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。
根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：
（1）房地产开发公司2007年应缴纳印花税；
（2）房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加；
（3）房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除地价款、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额；
（4）房地产开发公司2007年应缴纳土地增值税。
正确答案：
(1)该房地产开发公司2007年应缴纳印花税=4000×0.5%o+600×0.5%o=2.30(万元)
(2)该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加=4000×5%×(1+7%+3%)=220(万元)
(3)准予扣除地价款=600+50=650(万元)
准予扣除房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260(万元).
准予扣除房地产开发费用=(650+1260)×10%=191(万元)
准予扣除“其他扣除项目金额”=(650+1260)×20%=382(万元)
该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除地价款、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计=650+1260+191+382=2483(万元)
(4)收入总额=4000(万元)
准予扣除项目合计=220+2483=2703(万元)
增值额=4000—2703—1297(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=1297÷2703×100%=47.98%，适用税率30%。
应纳土地增值税=1297×30%=389.1(万元) -
第14题：
某房地产开发企业（增值税一般纳税人）开发一栋普通标准住宅楼出售，取得不含税销售收入1800万元，转让时缴纳可以在土地增值税前扣除的相关税金10.8万元。建此住宅楼支付土地使用权的地价款和按规定缴纳的有关费用合计400万元，开发成本800万元，与开发项目有关的利息支出90万元，但无法按照房地产开发项目分摊，该省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%。该房地产开发企业应缴纳土地增值税（ ）万元。A.0
B.72
C.99
D.171答案：A解析：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免征土地增值税。扣除项目金额=400+800+（400+800）×10%+10.8+（400+800）×20%=1570.8（万元）；增值额=1800-1570.8=229.2（万元）；增值率=229.2÷1570.8×100%=14.59%，未超过20%，按照规定，应予以免税，即应缴纳土地增值税为0。 -
第15题：
2018年9月某房地产开发公司转让5年前购入的一块未经开发的土地，取得不含增值税的转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时支付相关税费40万元，转让该土地时支付的可以税前扣除的相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（ ）万元。A.73.5
B.150
C.157.5
D.300答案：C解析：扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）；增值额=1800-1275=525（万元）；增值率=525÷1275×100%=41.18%，增值额未超过扣除项目金额的50%，适用税率为30%；应缴纳土地增值税=525×30%=157.5（万元）。 -
第16题：
（2017年）2017年4月税务机关对某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，资料如下：
（1）2016年6月以17760万元购得一宗土地使用权，并缴纳契税。
（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元，管理费用200万元，销售费用400万元，银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。
（3）2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。
其他相关资料：当地适用的契税税率为5%；不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素；该项目未预缴土地增值税。
1.简要说明房地产开发成本包含的项目。
2.简要说明房地产开发费用的扣除标准。
3.计算公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额
4.计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数
5.计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。答案：解析：1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
2.①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。
②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
3.取得土地使用权所支付的金额＝17760×（1＋5%）×50%＝9324（万元）。
4.开发成本＝6000（万元），
开发费用＝600＋（9324＋6000）×5%＝1366.2（万元），
允许扣除的税金及附加＝290（万元），
其他扣除项目＝（9324＋6000）×20%＝3064.8（万元），
允许扣除项目金额的合计数＝9324＋6000＋1366.2＋290＋3064.8＝20045（万元）。
5.增值额＝31000－20045＝10955（万元）
增值率＝10955÷20045×100%＝54.65%
适用税率40%，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税税额＝10955×40%－20045×5%＝3379.75（万元）。 -
第17题：
（2017年）2017年4月税务机关对某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：
（1）2016年6月以17760万元购得一宗土地使用权，并缴纳契税。
（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元，管理费用200万元，销售费用400万元，银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。
（3）2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。
其他相关资料：当地适用的契税税率为5%；不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素；该项目未预缴土地增值税。
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。
（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。答案：解析：（1）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（2）
（3）取得土地使用权所支付的金额＝17760×（1＋5%）×50%＝9324（万元）
（4）房地产开发成本＝6000（万元）
房地产开发费用＝600＋（9324＋6000）×5%＝1366.2（万元）
允许扣除的税金及附加＝290（万元）
其他扣除项目＝（9324＋6000）×20%＝3064.8（万元）
允许扣除项目金额的合计数＝9324＋6000＋1366.2＋290＋3064.8＝20045（万元）
（5）增值额＝31000－20045＝10955（万元）
增值率＝10955÷20045×100%＝54.65%
适用税率40%，速算扣除系数5%
应纳土地增值税税额＝10955×40%－20045×5%＝3379.75（万元） -
第18题：
2019 年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得不含增值税销售收入1.4 亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为 4800 万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10% ；销售商品房缴纳的增值税 700 万元，城建税及教育费附加 70 万元，不考虑地方教育附加。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为 （ ） 万元。
A.2256.5
B.2445.5
C.3070.5
D.2898.5答案：D解析：扣除项目金额 =4800+4800 × 10%+70+4800 × 20%=6310 （万元） 土地增值额 =14000 － 6310=7690 （万元）
增值率 =7690 ÷ 6310 × 100%=121.87% ，确定适用税率为 50% 、速算扣除系数为 15% 。应纳土地增值税 =7690 × 50% － 6310 × 15%=2898.5 （万元）。 -
第19题：
2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税万元？
正确答案: 未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。
可扣除项目＝1200＋40＋35＝1275（万元），
增值额＝1800－1275＝525（万元）
增值率＝525÷1275＝41.18%，
土地增值税＝525×30%＝157.5（万元） -
第20题：
2017年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得不含增值税转让收入2800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费60万元，转让该土地时计算土地增值税前准予扣除的税费为16.8万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。
- A、373.5
- B、450
- C、570.08
- D、761.6
正确答案:C -
第21题：
单选题2018年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关费用40万元，该土地一直未开发，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（ ）万元。（不考虑增值税）A73.5
B150
C157.5
D300
正确答案： B解析：
未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目＝1200＋40＋35＝1275（万元），增值额＝1800－1275＝525（万元），增值率＝525÷1275×100%＝41.18%＜50%，应交土地增值税＝525×30%＝157.5（万元）。 -
第22题：
单选题2016年9月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得不含税转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关费用40万元，该土地一直未开发，转让该土地时缴纳相关税费35万元（不含增值税和印花税）。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。A73.5
B150
C157.5
D300
正确答案： A解析： 未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。 可扣除项目=1200+40+35=1275（万元）增值额=1800-1275=525（万元） 增值率=525+1275X100％=41．18％，增值额=525X30％=157．5（万元）。 -
第23题：
问答题计算问答题：某县城一家房地产开发企业2014年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：（1）支付土地使用权价款1400万元。 （2）取得土地使用权支付相关税费42万元。 （3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。 （4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能准确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为g%。 要求：根据上述资料回答下列问题。 （1）该房地产开发企业2014年应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数； （2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计数； （3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额； （4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额； （5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数； （6）该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。正确答案： （1）该房地产开发企业2014年应缴纳的营业税、城市维护建设税、地方教育附加和教育费附加合计数=7648×5%×（1+5%+3%+2%）+63×5%×（1+5%+3%+2%）=424.11（万元）注意县城的城建税税率是5%。（2）取得土地使用权所支付的金额=（1400+42）×80%=1153.6（万元）开发成本=（90+2100+60）×80%=1800（万元）注意按照已售的比例分摊应扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本。合计=1153.6+1800=2953.6（万元）（3）开发费用=（1153.6+1800）×9%=265.82（万元）注意使用题目给定的9%的房地产开发费用扣除比例。（4）允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648×5%×（1+5%+3%+2%）=420.64（万元）（5）加计扣除=（1153.6+1800）×20%=590.72（万元）允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+420.64+590.72=4230.78（万元）（6）增值额=7648-4230.78=3417.22（万元）增值率=3417.22÷4230.78×100%=80.77%，适用40%的税率和5%的速算扣除系数。应纳土地增值税税额=3417.22×40%-4230.78×5%=1155.35（万元）。解析： 暂无解析 -
第24题：
问答题假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元（不含税），应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。正确答案：解析：