单选题市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。A 类似原则B 相关原则C 等同原则D 替代原则

第1题：

第2题：

待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为可比交易实例，有关情况如表4-5所示。



已知以下条件:
(1)交易情况正常。
(2)2015年以来，土地价格每月比2015年10月上涨1%。
(3)可比交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区位因素修正系数情况可参照表4-6进行判断。




注:比较标准以待估地块的各区位因素为标准，即待估地块的区位因素分值为l00。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
要求:根据上述资料，要求评估待估地块2016年5月的市场价值。

答案：

解析：

分析:
(1)交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=107÷100=1.07
交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05
交易实例C交易日期修正系数=104÷100=1.04
注:由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2015年10月至评估基准日2016年5月地价共上涨了7%j交易实例B从成交期2015年12月至评估基准日2016年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期2016年1月至评估基准日2016年5月地价共上涨了4%。
(3)区位因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。
交易实例B区位因素调整系数=100÷86=1.163
交易实例C区位因素调整系数=100÷93=1.075
注:式中86由表4-6中纵向加总获得，同理93也由表4-6纵向加总获得。
(4)个别因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)权益状况修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与
C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C剩余年限修正系数=



(6)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×1.03×o.9659=1597(元/平方米)
B=1400×1×l.05×l.163×l.03=1761(元/平方米)
c=1450×1×l.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)
(7)采用算数平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1597+1613)÷3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)

第3题：

第4题：

市场比较法的适用条件不包括（）。

• A、要有足够数量的比较案例
• B、交易案例资料与待评估土地具有相关性
• C、合法性
• D、交易案例资料与待评估土地具有不可替代性

第5题：

在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。

• A、求得的路线价已是正常价格
• B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
• C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
• D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
• E、路线价法不适用于非工地价格评估

第6题：

市场比较法用于（）。

• A、地产市场比较发达
• B、有充足的具有代表性的土地交易实例的地区
• C、交易案例较少
• D、新开发的土地
• E、拆迁土地

第7题：

市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。

• A、类似原则
• B、相关原则
• C、等同原则
• D、替代原则

第8题：

在建筑物估价方法中，对照法就是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象的价格的一种估价方法。（　）

第9题：

在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为（）。

• A、类似土地
• B、比较宗地
• C、标准宗地
• D、交易宗地

第10题：

第11题：

第12题：

第13题：

第14题：

第15题：

利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的是（）。

• A、临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格
• B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
• C、该路线价所对应的日期本身就是价值时点
• D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
• E、交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行

第16题：

交易实例土地每平方米价格为3500元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条件预计需要5年，折现率为10%，该待估土地的价格为（）。

• A、1750元
• B、2173.15元
• C、2679.65元
• D、3500元

第17题：

市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。

• A、替代价格
• B、相关价格
• C、基准价格
• D、比准价格

第18题：

市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经发生交易的类似土地就交易实例进行比较。

• A、类似土地
• B、比较宗地
• C、待估土地
• D、标准宗地

第19题：

采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

• A、综合比较分析
• B、案例比较分析
• C、直接比较分析
• D、间接比较分析

第20题：

只有交易案例资料满足（）条件时，才适用市场比较法。

• A、数量足够
• B、与待估土地有替代性
• C、可靠性
• D、合法性
• E、市场欠发达

第21题：

第22题：

第23题：

第24题：