单选题物业服务企业进行市场定位时候，关键在于确定合适的（　　）。[2014年真题]A 物业类型B 发展目标C 竞争优势D 营销策略

综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

房地产开发企业直接面对竞争对手，将自己的产品定位成在某方面比竞争对手更好一些。这一定位策略就是通过大量的市场调研分析，找出同类物业、相邻物业的特点和弱点，有针对性地定位自己的产品。

物业服务的特征包括：①无形性；②同时性；②差异性；④不可储存性；⑤质量评价的主观性，⑥不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是一种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
实行差异目标市场营销策略，其优点包括：①营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，②总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，③能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力可用于满足其他需求，④易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：①无差异目标市场选择策略；②差异目标市场选择策略；③集中目标市场选择策略。

物业服务的特征包括：①无形性；②同时性；②差异性；④不可储存性；⑤质量评价的主观性，⑥不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。
服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：①产品成功售出是销售工作的开始而非结束，②服务是一种重要的营销组合要素，③消费者需要的不仅仅是产品，④员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。
实行差异目标市场营销策略，其优点包括：①营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，②总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，③能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力可用于满足其他需求，④易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。
根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：①无差异目标市场选择策略；②差异目标市场选择策略；③集中目标市场选择策略。

物业经营管理服务产品的市场定位程序如下：①制定竞争目标。竞争目标包括利润目标、销售额目标、市场份额的增长目标等。竞争目标的确定，需要在分析产品定位的目的与动机、分析现状与趋势的基础上作出。②客户心理分析，包括客户的购买动机分析和影响客户购买行为的因素分析。②选择目标市场。市场细分和目标市场选择，可以为企业寻找到市场机会，建立优势，形成经营特色。④明确竞争优势。企业应该了解竞争对手的优劣和竞争对手的产品，通过与竞争对手的比较，建立自己的优势，寻找到占领目标市场的最佳立足点。⑤寻找最佳切入点，企业在明确了竞争优势之后，应该使自身优势与客户的需求结合起来，转化为对客户的吸引力，这就是市场定位。

物业经营管理服务产品的市场定位程序是：(1)制定竞争目标；(2)客户心理分析；(3)选择目标市场；(4)明确竞争优势；(5)寻找最佳切入点。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第四节。

考点:房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

对于物业管理来，市场营销管理就是物业服务企业发现、分析、选择和利用市场机会的管理过程。在此过程中，物业服务企业应做好如下几个方面的工作：①组织开展系统的市场调查，以发现和评价市场机会；②进行市场细分；③确定目标市场；④进行市场定位，包括地域选择和定位、承接物业的档次定位、物业项目的类型定位等；⑤确定发展目标。包括总体目标和分解而成的各项具体指标；⑥确定市场营销策略。配合各项指标的完成，形成具体的市场营销策略和计划方案，并确定市场营销预算；⑦执行市场营销计划。

市场定位包括地域选择和定位、承接物业的档次定位、物业项目的类型定位等。市场定位的关键在于选择合适的竞争优势。