单选题价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。A 加权平均B 众数C 简单算术平均值D 中位数

第1题：

有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如表2所示。



表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

答案：

解析：

(1)房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
(2)根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
(3)根据所提供条件，评估该宗土地2018年8月1日的价值。



因此，待估宗地的评估值为:
(714.36+717.47+809.45+703)+4=736.07(元/平方米)

第2题：

某待估宗地所处区域基准地价为500元/m²，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为（）元/m²。

• A、500
• B、503
• C、675
• D、877

第3题：

在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。

• A、求得的路线价已是正常价格
• B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
• C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
• D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
• E、路线价法不适用于非工地价格评估

第4题：

在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。

• A、求得的路线价已是正常价格
• B、求取路线价时没有搜集非正常交易实例
• C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
• D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
• E、路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格

第5题：

采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

• A、综合比较分析
• B、案例比较分析
• C、直接比较分析
• D、间接比较分析

第6题：

在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是（　）。

• A、A评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主
• B、B.分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价
• C、C.先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本 估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论
• D、D.一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法

第7题：

下列收集估价所需资料中属于宗地自身资料的是（　）。

• A、土地权属状态及实体状态(利用状况和个别因素)的资料
• B、是对待估宗地土地价格有影响的资料
• C、指与待估宗地同类用途的土地市场交易资料
• D、当地政府公布的基准地价等相关文件

第8题：

第9题：

第10题：

第11题：

第12题：

第13题：

利用路线价估价法估价的具体程序应为（　）

• A、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
• B、①确定待估宗地所处的路线价区段和路线价②确定待估宗地的临街深度和其他条件③确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数④估算宗地地价
• C、①确定待估宗地的临街深度和其他条件②确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数③确定待估宗地所处的路线价区段和路线价④估算宗地地价
• D、①确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数②确定待估宗地所处的路线价区段和路线价③确定待估宗地的临街深度和其他条件④估算宗地地价

第14题：

价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。

• A、加权平均
• B、众数
• C、简单算术平均值
• D、中位数

第15题：

价格确定时如两种方法求得的地价相差幅度较大（幅度超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地最终结果。

• A、加权平均
• B、众数
• C、简单算术平均值
• D、中位数
• E、取其中一个价格

第16题：

运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元／m²。

• A、400
• B、436
• C、460
• D、573

第17题：

估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（　）。

• A、要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
• B、选择适宜的估价方法进行初步地价测算
• C、与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
• D、就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

第18题：

利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括（）。

• A、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价
• B、确定待估宗地的临街深度和其他因素条件
• C、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数
• D、估算宗地地价

第19题：

比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元/m。

• A、300
• B、377.6
• C、420.3
• D、423.7

第20题：

第21题：

第22题：

第23题：