问答题（四十五）　　【给定资料】　　1．2010年6月12日，关于公租房的话题一下子成为各大媒体关注的焦点。当日，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布，全国公共租赁住房工作会议同期在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要按照党中央、国务院的决策部署，坚持以人为本，立足国情，加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设，以适应群众基本住房需求。　　2．在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问：对既买不起经

（四十五）　　【给定资料】　　1．2010年6月12日，关于公租房的话题一下子成为各大媒体关注的焦点。当日，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布，全国公共租赁住房工作会议同期在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调，要按照党中央、国务院的决策部署，坚持以人为本，立足国情，加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设，以适应群众基本住房需求。　　2．在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地展示于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。　　公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。“近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入的住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟须改善”，七部委《指导意见》中指出。　　3．从2009年开始，为解决城市“夹心层”的居住问题，各地开始研究中低收入者的租房市场，以期待其和经济适用房、中低价商品房、廉租房一起，支撑起住房保障体系的庞大需求。这也成为维护房地产市场、维护和谐稳定的重要制度性安排。　　“除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外，公租房是第一个对外来人口开放的保障房类型，区别于针对本地居民的经济房和廉租房。这大大扩展了廉租房的租住对象范围。”有关专家表示。　　大力发展公租房的另一原因是目前保障体制中产品类型的局限性。记者在采访广东、上海等地市场时都被告知，经济适用房除了销售体制尚不完善外，还有市场竞争力不足的问题。比如一旦遭遇宏观调控，普通商品房价格很可能与周边经济适用房价格相当，这导致经济适用房没有竞争优势而出现滞销。同时，廉租房又因为受益面过窄根本无法满足外来人口的住房保障需求，要令70%的城市人口“住有所居”，保障体制还需要大踏步地完善。　　4．太原宜居房地产研究所对80后大学毕业生安居问题做过一个调查。“80后有强烈的购房愿望，但是在资金方面的困难确实比较大。”太原宜居房地产研究所的所长李峰总结了调查结果。　　他说，关于这些大学毕业生的购房问题，与其家境有很大的关系。家境好的大学毕业生，毕业后根本不考虑购房问题，而是由他的家庭来考虑解决这一问题。面临住房困难的是家境一般、工作单位普通的大学毕业生。“保守说，他们的个人年收入在3万至5万，根本没有能力购房。”　　但是，他们要结婚成家需要住房，在资金不足的情况下，他们也想购买经济适用房，但不够条件无法申请，而购买商品房价格又太高。　　“目前，这部分大学毕业生只能寄希望购买一套中小型的住房。”李峰说，“他们对房子的要求不是很高，更注重区域，往往会选择距离具体工作地点近的地方，不会刻意追求发展好的地带。至于房子的面积，倾向于80～100平方米的中小户型，总价在50万以内。”　　事实上，他们的这个愿望也很难满足，因为，现在的房子越盖越大，虽然对在建楼盘的中小型户型比例，政府出台了必须保证70%的要求，但是房地产商出于市场需求以及利益的驱动，不愿意建设小户型住房，能保证30%的中小型户型需求就不错了。　　2010年，“建设公共租赁住房”这一政策，无疑是一个极好的过渡。李峰说，直到目前，太原还没有公共租赁住房。　　李峰补充说，现在的大学毕业生越来越多，面对这个庞大的群体，即使是太原开建公共租赁住房，也必须是达到一定的量，才能真正满足这部分群体的需求。　　5．重庆市官方宣布，当地公租房申请于2011年2月12日开始，2011年将推出1000万平方米的公租房接受申请，这一面积约相当于2010年重庆主城区商品房销售面积的一半。　　重庆公租房探索的硕果已经结出，从竣工面积看，远超过2010年宣布的数字。　　目前国内房屋供给主要由市场提供的体系将在重庆率先被打破。住房本身具有保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在不足。重庆市市长黄奇帆此前也表示，住房双轨制是必然的。　　其实，住房保障问题，大家并不陌生。问题在于，在现有税制以及地方对卖地收入的依赖下，地方对于保障性住房建设缺乏积极性。　　重庆的公租房探索，重申并切实履行了政府责任，为保障性住房建设提速进行了可贵的探路，尤其是重庆公租房申请对象可以不受户籍限制，这种锐意探索精神，在当下显得十分可贵，令人欣喜。　　6．2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”住房和城乡建设部副部长齐骥表示，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。　　常州规定，可以申请公共租赁房的新就业人员必须具备“大专以上学历、毕业不满5年、已签订劳动合同、在该市市区没有房产”等条件。同时，为了便于审核，必须由新就业人员所在单位统一向房管部门申请，不接受个人申请。　　“政府为这一群体提供公共租赁房，客观上为企业减轻了负担，留住了人才。”常州市房管局局长朱建文说，目前只接受销售额500万元以上的企业提出申请，对“新就业人员”的认定标准还比较高，将来要探索与企业合作，引入企业的资金和土地，共同建设房源。　　在企业和外来务工人员集中的工业园区，“政企合建”的模式已经开始落地。目前北京市已经在亦庄开发区、中关村科技园区和顺义机场园区进行规划，通过政府与园区合作的方式，集中为他们提供公共住房。　　在北京、上海等大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市，多数新就业人员并非本地户籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。“北京在制度设计的时候还是有户籍门槛的。”北京市住房保障办公室副主任程建华说，“现在北京有户籍人口1300万人，外来人口居住半年以上的有450万，以目前的建设规模，很难放开，资格认定也有困难。”　　能否突破户籍这道“门槛”，成为公共租赁房实现“全兼容”的一个难题。　　“由于目前公共租赁房资源不够，无论是低收入家庭还是新就业人员，保障的门槛还是比较高，房源布局也不够合理。”朱建文说，“因此，当务之急还是加快建设，多筹集房源。”　　7．2008年第一次保障性住房申请终审后，公共租赁住房遭到冷遇，申请租住公共租赁住房的低收入家庭寥寥无几，造成大量房源空置。为减少空置和浪费，南山区在经上级主管部门批准后，于2009年第4季度将西丽文光村180套公共租赁住房退回，留下10套；将桃苑小区74套退回，留下91套。至此，490套公共租赁住房中，有254套被退回，剩余236套。　　面向低收入困难群体的公共租赁住房租金标准以保本微利为原则，按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮。目前，南山区推出的公共租赁住房每套面积从20多平方米至50多平方米不等，每平方米租金在16元至18元，远远低于市场价。　　如此低廉的价格缘何遭到冷遇？一位不愿显名的政府官员给出了答案:主要原因是市民传统观念作怪，低收入家庭在申请保障房时有购置自有产权住房的传统观念，因此，绝大多数人选择申请购买保障房，只有部分低收入家庭实在买不起保障房才选择公共租赁住房。　　8．从宏观政策上来看，中国的保障性住房政策已经悄然转向，2011年起，从中央到地方，公租房建设已经成为保障性住房建设的主力。北京市就确定了在“十二五”期间将公租房在保障房中的占比提高到60%的目标。　　然而，面对公租房的大力推进，各地都无一例外地遇到了政府用于建设的财政资金短缺的难题，尤其是在欠发达地区，因为资金瓶颈，公租房建设推进缓慢。　　在江苏省2011年的“两会”上，江苏省政协委员、连云港市政协副主席赵波就指出，在苏北等经济欠发达地区，由于筹不到资金，推广建设公租房比较困难。　　赵波：“苏南各个城市，包括全国的各大城市都已经在公租房建设上迈出了非常好的一步，但是作为我们苏北，尤其是我们连云港市，这方面的工作还刚刚起步，这里面存在的一个重要问题是资金的筹集。”　　赵波告诉记者，他在调研中发现，江苏省目前已经完工或在建的公租房项目大多集中在苏南地区。而在苏北，一方面公租房建设资金需求量大，另一方面政府自身经济拮据，缺乏推行公租房建设的动力。　　赵波：“公租房一次性投入非常高，回收的周期比较长，对资金的要求比较高。政府对这块压力是比较大的。”　　对此，赵波建议，可以将原有的直管房等房地产资源作为融资平台，向社会融资建设公租房。同时，也可以鼓励企业参与进来。　　赵波：“各类的企业，希望它们呢，从保障改善民生这块入手，作出自己的贡献和努力。像那些大的集团，它们也有自己的宿舍，可以作为公租房房源的一部分，来参与公租房的建设。”然而，正像赵波所说，公租房一次性投入大，回收周期长，这对于追求短期获得最大利润的社会资金来说，无疑缺乏吸引力。那么，如何让社会资金不只做“公益”，也能从公租房建设中获益呢？　　建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长文林峰说：“现在来看还是缺乏对社会资金的鼓励政策，其实手段有很多，比如贷款贴息、税收优惠、投资返点等。已经在开始调研，各地也有一些探索。”　　9．北京市住建委于2010年7月29日发布消息，北控集团、市公安局、丰台区黄土岗这3个公租房项目已于近日开工，将分别提供4176套、2074套、1200套公租房，3个项目初步测算的成本租金也将一起公布。3个项目中，北京控股集团有限公司公租项目建成后由北控集团持有管理，面向社会公开配租，本单位符合条件的职工可以优先配租。北京市公安局公租房项目的建设、持有主体为北京市公安局机关服务中心，资金将通过公积金贷款解决，建成后将优先配租给市公安局符合条件的无房干警家庭。　　在我国的住房保障体系中，公共租赁房是一种新品种。虽然媒体鼓噪得非常厉害，政府也逐渐把它作为住房保障的一个主要形式，但一直没有形成规模，真正住进公租房的老百姓更是鲜有耳闻。而这3个公租房项目的开工，意味着北京的公租房已经进入了一个规模化建设的时代。但看到这个消息，可能没有多少无房家庭会感到高兴，因为3个项目中至少有2个都有了“优先”对象，非“本单位职工”和非“干警”家庭并没有多少机会。　　10.为了推动包括公租房在内的保障房体系建设，浦东成立了以区长姜梁为组长的保障房建设推进小组，三位副组长由副区长担任，相关委办领导担任组员。　　浦东建设交通委员会分管领导向本报透露，浦东将主要从三大渠道筹建公租房房源。首先是运用各个园区范围内的工业用地厂房改扩建，原来园区内废弃的工业厂房都很多，国家现在出了政策，可以运用于公租房建设，用于解决蓝领工人的居住问题。其次，一些沿街沿镇的废弃仓库，通过改造后亦可成为公租房的房源。此外，上海目前允许农村的村集体用地暂用于公租房的建设，此渠道亦可为浦东筹措不少的房源。并且这些房子也可通过市场化的方式，提供给边郊蓝领工人等使用。除了以上三大渠道之外，还有第四个渠道，是新区政府在交通比较便利的地方，适当兴建一些面向大学毕业生等人才的公租房小区，面积不大但相对集中。这些小区属于周转性质，合同工作6年者即可申请入住，租金略低于市场的平均价格。　　11.在住房体系中，商品房的建设资金由市场解决，政府通过收取土地出让金和相关税费进行公共设施配套建设。经济适用房等传统的保障房虽然没有土地出让金，但是通过销售，基本成本都能收回。而公租房只有租金收入，租金还是由政府进行补贴的，肯定收不回成本。如此巨额的投入如何解决呢？　　资金的问题是公租房能否推广的关键。这个问题不解决，公租房只能在“争议”“讨论”中成为“画饼”。　　杭州公共租赁房建设实行“政府主导、公司运作”模式。市政府组建了杭州市租赁房建设管理中心，既从现有住房中挖潜，也进行新的开发。目前的“公租房”现房主要来自于在存量经济适用房等房源中安排，已有1000多套。政府还在拍卖楼面地价已达每平方米一万多元的田园地块划拨了200多亩地，于2009年年底开工建设，预计可建成4000多套公共租赁房。　　12.数据显示：目前，上海市户籍常住人口和外来人口比例大体为2:1，外来人口总数近700万人。这700万人中，尤其是外籍来沪人员，大多选择租赁房屋。1月5日备受关注的上海市公租房实施细则公布：明确公租房租金应略低于市场租金。　　“公租房租金跟着市场跑，一旦租房市场大热，哄抬租金将不可避免，那公租房价格无异于‘被涨’。”民建市委调研部副部长陈海林表示，公租房的租金价格应成为“标杆”，发挥引领作用。不过，要达到上述目标，目前本市的租房体系尚存在一些问题。如政府投资的公益性租赁房占比太低，无法体现政府对住房需求的宏观引导和基本保障功能。在住房供应市场化以后，除原有的老公房外，几乎没有新增的用于租赁的公益性住房，大量的保障性住房，如经适房主要用于出售。此外，政府的住房补贴、个人公积金、各种银行、保险产品，无法直接用于住房租赁。　　要解决上述问题，民建市委的这份党派提案建议，必须增大政府主导的公租房数量，适度建立不同人群的梯度租房体系。已经建造而尚未出售和即将建造的保障性住房，应大部分用于出租，并建立规范的示范性租赁房源信息平台。在公民诚信体系内应建立住房租赁市场诚信记录子系统。“一旦发生哄抬租金，房屋出租方和市场中介将被记入‘黑名单’。”　　13.韩国的公共租赁住房，是由国家或地方政府投入政府预算建设的，或者通过“国民住宅基金”的支援而建设的租赁住房。按照公共租赁住房概念，韩国政府采用了“永久租赁房”“公共租赁房”和“国民租赁房”等措施。首先，针对不同的社会阶层，韩国分别提供非营利性和微利性的住房支持，对不同阶层实施不同的公共住房政策；其次，公共住房建设标准严格控制面积，全部在85平方米以下；再次，制定了相关法律提供立法保障，先后制定了如《住宅供应法》《租赁住宅建设促进法》等；最后，韩国政府强化了在住房金融、宅地供给和有关租税的优惠。新加坡之所以在短短数十年内成功地解决了住房短缺的问题，并且完成了住房由量到质的提升，主要归功于新加坡以住房公积金制度和“居者有其屋”计划为两大支柱的福利型住房制度。　　新加坡住房保障制度：一是制定长远规划，政府出资建房。1960年新加坡成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。在其主持下，新加坡每5年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当征用私人土地以供房屋发展局建房之用外，还以提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。允许动用公积金存款作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付。该规定只用于最低收入家庭，对解决住房筹资问题起到了决定性的作用。“组屋”政策：“组屋”是由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房。建屋发展局的规定只让新加坡公民购买新组屋，而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般必须在屋主住满五年后才可转卖。建屋发展局规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋。新加坡的组屋政策覆盖了85%的居民。　　【问题】　　根据“给定资料”，就“如何发展公租房建设”提出你的建议，以供领导决策时参考。　　要求：紧扣资料，针对性强，简明扼要，条理清楚，不超过250字。