对于小型商铺，应调查该地段商铺的行业适用性，包括（）等，同时要注意商家通过概念炒作，如包租返利等哄抬价格的风险，以及在商铺空置期借款人的经济承受能力。A、该商圈的商业氛围B、人流走向C、周围的租赁情况D、供求关系E、将来的发展潜力

题目

对于小型商铺，应调查该地段商铺的行业适用性，包括（）等，同时要注意商家通过概念炒作，如包租返利等哄抬价格的风险，以及在商铺空置期借款人的经济承受能力。

  • A、该商圈的商业氛围
  • B、人流走向
  • C、周围的租赁情况
  • D、供求关系
  • E、将来的发展潜力
相似考题

1.商业市场供求态势分析内容主要包括()。A、商铺物业供给分析B、商铺物业交易分析C、商业经营分析D、未来商铺需求分析E、商铺年营业额分析

2.出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。 采用市场法对出租型商业房地产估价，不属于影响商业房地产价格的因素的是( )。 A.楼层 B.面积 C.临街状况 D.设备设施

3.出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。 采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内（毁约除外）应根据（ ）计算净收益。 A.租赁合同 B.租金水平 C.税金 D.经营费用

4.(一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入? 2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?

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  • 第1题：

    某商铺的市场租金为12万元／年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商铺的年净收益为()万元。

    A、10.2
    B、10.26
    C、10.8
    D、12.OO

    答案：B
    解析：
    净收益=潜在毛租金收入—空置和收租损失—运营费用=有效毛租金收入×（1-运营费用率）。有效毛租金收入=12--12×5%=11,4万元，净收益=有效毛租金收入×（1-运营费用率）=11.4×（1-10%）=10.26万元。

  • 第2题：

    某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。


    答案：
    解析：
    假定各年的租金收入均发生在年末
    1.租约期内
    该商铺一年前整体出租，年租金为1680
    价值时点的第一年净租金收益=200×1680×（1+3%）×200×（1－25%）=25.956万元

    2.租约期外
    价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，则：
    一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920×1.25×（1＋5%）4=2917.215（元/m2）
    二层层高3.5m的租约期外第一年租金为：1920×0.6×（1＋5%）4=1400.2632（元/m2）
    租约期外第一年净租金收益=（2917.215×100+1400.2632×100）×（1-25%）=323810.865（元）

    3.转售
    转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，

    第11年净租金收益=[1920×（1＋5%）10×1.25×100＋1920×（1＋5%）10×0.6×100]（1－25%）=433937. 5286（元）

    V＝85.7521＋107.7310＋262.106＝455.59（万元）

  • 第3题：

    共用题干
    李先生在国内购买了一套商铺，现在李先生要出国，他把该商铺委托给某房地产为民中介公司，要求为民中介公司代租代管，租金交给李先生的父亲。该商铺租给了图门烧烤店5年，一个月后，因图门烧烤店老板义另有发展，把该商铺转租给时尚服装店。

    在代租代管期间，该商铺空置的风险由( )承担。
    A:李先生
    B:为民中介公司
    C:保险公司
    D:李先生和为民中介公司各承担一半

    答案：A,B,C
    解析：

  • 第4题：

    下列属于中国古代商业建筑类型的一组建筑是( )。

    A.商铺、旅店、养济院
    B.商铺、文会馆、酒楼
    C.塌坊、会馆、商铺
    D.商铺、旅店、文会馆

    答案：C
    解析：
    塌坊是供出租用的货栈称谓；会馆即商贾集会场所，是商业行会的意思。商铺是通常意义上的百货营销之所。旅店、酒楼也属于商业建筑类型。文会馆为文人雅集场所，养济院属于官办慈善场所。

  • 第5题：

    共用题干
    小赵拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，抵押合同约定：小赵如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。小赵委托甲房地产经纪机构的房地产经纪人小张出租该商铺，并答应该业务完成后给小张"好处费"。小张为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了甲房地产经纪机构印章的空白合同与小赵订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年两个月的租金收入。后来小张找到王某，游说王某委托小张个人为其承租商铺，小张代表王某与小赵订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有小张的签名，出租方有小赵的签名，小张向小赵出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托小张全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。

    该商铺的租赁合同未经银行书面同意，银行因此享有的权利义务有( )。
    A:宣布该租赁合同无效
    B:追究小赵的违约责任
    C:从发现小赵擅自出租商铺之日起，直接收取王某应当支付的房屋租金
    D:一旦发现小赵擅自出租商铺，立即将承租户王某驱逐

    答案：B
    解析：

  • 第6题：

    商铺上市初始购买和二手购买的区别在于（）

    • A、商铺上市初始交易购买是从商铺的开发商手里购买，而二手商铺购买是从别的商铺投资者手里购买
    • B、商铺上市初始购买时，产权依然在开发商手里，而二手购买时，产权也同时转移
    • C、商铺上市初始购买时主要是看清开发商对商铺的包装，价格只是参考，而对于二手购买主要是关注其价格
    • D、商铺上市初始购买的投资者需要很强的专业能力和辨别能力，而二手购买的投资者可以委托专业咨询机构进行指导

    正确答案:A,B

  • 第7题：

    某商铺的市场租金为12万元/年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商铺的年净收益为（　）万元。

    • A、10.20
    • B、10.26 
    • C、10.80
    • D、12.00

    正确答案:A

  • 第8题：

    对于普通商铺，应优先选择位于城市商业中心（包括城市副中心）、人流量大的临街、底（低）层商铺；适当介入人流量较大、入住率高的住宅社区配套的商铺、城市交通站点配套商铺等；审慎介入商业圈内的非底（低）层商铺、租约变更频繁的商铺；禁止介入商场内部产权不可分割或难以单独处置的内铺和摊位。


    正确答案:正确

  • 第9题：

    借款人以第三方保证方式申请个人商铺贷款的（银行、保险公司除外），贷款最高额不得超过购置或租赁商铺所需资金总额的（）。

    • A、50%
    • B、60%
    • C、70%
    • D、80%

    正确答案:A

  • 第10题：

    多选题
    个人商铺贷款的用途有（）。
    A

    购置商铺

    B

    租赁商铺

    C

    装修商铺

    D

    购置商住两用房

    E

    租赁商住两用房


    正确答案： B,E
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    多选题
    商铺上市初始购买和二手购买的区别在于（）
    A

    商铺上市初始交易购买是从商铺的开发商手里购买，而二手商铺购买是从别的商铺投资者手里购买

    B

    商铺上市初始购买时，产权依然在开发商手里，而二手购买时，产权也同时转移

    C

    商铺上市初始购买时主要是看清开发商对商铺的包装，价格只是参考，而对于二手购买主要是关注其价格

    D

    商铺上市初始购买的投资者需要很强的专业能力和辨别能力，而二手购买的投资者可以委托专业咨询机构进行指导


    正确答案： D,A
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    关于个人商业用房贷款，下列说法错误的是（）
    A

    原则上不发放开发商以返租、包租形式销售的商铺按揭贷款

    B

    原则上不得发放一手综合/专业市场商铺按揭贷款

    C

    大力发展产权式商铺按揭贷款

    D

    不得向借款人发放用于租赁商业用房所需资金的贷款


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（　）万元。

    A.42.64
    B.55.40
    C.56.24
    D.68.04

    答案：C
    解析：
    本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12＝3.4020万元，V＝3.4020/5%－11.8＝56.24万元。参见教材P267。

  • 第14题：

    张某拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，抵押合同约定：张某如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。张某委托A房地产经纪机构的房地产经纪人李某出租该商铺，并答应该业务完成后给李某“好处费”。李某为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了A房地产经纪机构印章的空白合同与张某订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年2个月的租金收入。后来李某找到王某，游说王某委托李某个人为其承租商铺，李某代表王某与张某订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有李某的签名，出租方有张某的签名，李某向张某出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托李某全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。
    该商铺的租赁合同未经银行书面同意，银行因此享有的权利义务有(　　)。

    A.宣布该租赁合同无效
    B.追究张某的违约责任
    C.从发现张某擅自出租商铺之日起，直接收取王某应当支付的房屋租金
    D.一旦发现张某擅自出租商铺，立即将承租户王某驱逐

    答案：B
    解析：

  • 第15题：

    【说明】某软件企业开发一套类似于淘宝网上商城业务的电子商务网站。该系统涉及多种用户角 色，包括购物用户，商铺管理员，系统管理员等。在数据库设计中，该系统数振库的核心关系包括：产品（产品编码,产品名称，产品价格，库存数量，商铺编码） 商铺（商铺编码,商铺名称，商铺地址，商铺邮箱，服务电话）； 用户（用户编码，用户名称,用户地址，联系电话）订单（订单编码，订单日期，用户编码，商铺编码，产品编码,产品数量,订单总价）不同用户角色也有不同的数据需求，为此该软件企业在基本数据库关系模式的基础上，定制 了许多试图。其中，有很多视图涉及到多表关联和聚集函数运算。【问题 1】 （8 分） 商铺用户需要实时统计本商铺的货物数运和销售情况，以便及时补货，或者为商铺调整 销售策略。为此专门设计了可实时查看当天商铺中货物销售情况和存贷情况的视图，商铺产品销售情况日报表（商铺编码，产品编码，日销售产品数量，库存数量，日期）。数据库运行测试过程中，发现针对该视图查询性能比较差，不满足用户需求。 请说明数据库视图的基木概念及其优点，并说明本视图设计导致查询性能较差的原闪。


    答案：
    解析：
    视图是一个虚拟表，其内容由查询定义。同真实的表一样，视图包含一系列带有名称的列和行数据。但是，视图并不在数据库中以存储的数据值集形式存在。行和列数据来自由定义视图的查询所引用的表，并且在引用视图时动态生成。视图优点如下：1）视点集中视图集中即是使用户只关心它感兴趣的某些特定数据和他们所负责的特定任务。这样通过只允许用户看到视图中所定义的数据而不是视图引用表中的数据而提高了数据的安全性。2）简化操作视图大大简化了用户对数据的操作。因为在定义视图时，若视图本身就是一个复杂查询的结果集，这样在每一次执行相同的查询时，不必重新写这些复杂的查询语句，只要一条简单的查询视图语句即可。可见视图向用户隐藏了表与表之间的复杂的连接操作。3）定制数据视图能够实现让不同的用户以不同的方式看到不同或相同的数据集。因此，当有许多不同水平的用户共用同一数据库时，这显得极为重要。4）合并分割数据在有些情况下，由于表中数据量太大，故在表的设计时常将表进行水平分割或垂直分割，但表的结构的变化却对应用程序产生不良的影响。如果使用视图就可以重新保持原有的结构关系，从而使外模式保持不变，原有的应用程序仍可以通过视图来重载数据。5）安全性视图可以作为一种安全机制。通过视图用户只能查看和修改他们所能看到的数据。其它数据库或表既不可见也不可以访问。如果某一用户想要访问视图的结果集，必须授予其访问权限。视图所引用表的访问权限与视图权限的设置互不影响。由于日销售产品数量基于订单统计而得，而订单表是一张大表，数据量可能非常大，导致统计耗时。

  • 第16题：

    临街商铺适合作房地产经纪门店的原因不包括（ ）。

    A.临街商铺租金低
    B.临街商铺具有顺畅的交通
    C.临街商铺具有良好的展示性
    D.临街商铺容易获取充足的客源和房源

    答案：A
    解析：
    房地产经纪门店选址的原则；
    临街商铺主要是指主干道旁的店铺，其特点有：交通顺畅、具备良好的展示性、容易获取充足的客源和房源，但临街商铺租金较高。

  • 第17题：

    （）楼盘，某行限制受理。

    • A、五证不全，自有资金不足
    • B、工程进度不符合当地监管部门要求的楼盘
    • C、经重新包装炒作上市，历史债务纠纷无法调查的烂尾楼盘（经法院拍卖重新确权的除外）
    • D、包租返利的产权式酒店、商场商铺，各类度假村，分时度假别墅等投资前景无法明确的炒作性物业
    • E、仅在地坪线上划线示意分割权属单元，不符合房屋基本特征的商场柜台、摊位F.销售价格中，装修价格超过30%的所谓“精装修”楼盘
    • F、异地楼盘

    正确答案:A,B,C,D,E,F,G

  • 第18题：

    “爱WiFi”产品/业务的适用对象包括（）

    • A、银行、酒店、商场、4S店
    • B、客户自建楼宇、中小型连锁商铺
    • C、中小型生活休闲商铺
    • D、中小型临街门面

    正确答案:A,B,C,D

  • 第19题：

    办理按揭的大型商场拆分商铺须符合以下（）条件

    • A、必须为产权已分拆完毕，可单独出具《房地产权利证》和办理抵押登记的商铺
    • B、必须为商场周边商业氛围浓厚，且商铺较集中的商业旺地或专业市场商圈内的商场
    • C、招租中的商场，出租率必须达50%以上；商场对外营业超过一年（含）以上的，对外营业的商铺必须达到50%（含）以上
    • D、招租中的商场，出租率必须达60%以上；商场对外营业超过一年（含）以上的，对外营业的商铺必须达到50%（含）以上

    正确答案:A,B,D

  • 第20题：

    个人商铺贷款的用途有（）。

    • A、购置商铺
    • B、租赁商铺
    • C、装修商铺
    • D、购置商住两用房
    • E、租赁商住两用房

    正确答案:A,B,D,E

  • 第21题：

    以下关于个人商铺贷款说法不正确的（）

    • A、个人商铺贷款的成数最高为70%
    • B、个人商铺的贷款期限最长为15年
    • C、个人商铺贷款的利率执行商业贷款利率
    • D、个人商铺贷款所购买的房产必须为现房

    正确答案:A,B

  • 第22题：

    多选题
    对于小型商铺，应调查该地段商铺的行业适用性，包括（）等，同时要注意商家通过概念炒作，如包租返利等哄抬价格的风险，以及在商铺空置期借款人的经济承受能力。
    A

    该商圈的商业氛围

    B

    人流走向

    C

    周围的租赁情况

    D

    供求关系

    E

    将来的发展潜力


    正确答案： B,A
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    判断题
    对于普通商铺，应优先选择位于城市商业中心（包括城市副中心）、人流量大的临街、底（低）层商铺；适当介入人流量较大、入住率高的住宅社区配套的商铺、城市交通站点配套商铺等；审慎介入商业圈内的非底（低）层商铺、租约变更频繁的商铺；禁止介入商场内部产权不可分割或难以单独处置的内铺和摊位。
    A

    对

    B

    错


    正确答案： 错
    解析： 暂无解析

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