某首层商铺面积120平方米，市场租金150元/平方米，当地行规是转租时发生的转让费归业主所有。收益法估出总价为250万元，市场法估出总价为360万元。经检查市场法评估没有错误，其中可能错误之处是（）。A、计算公式错B、报酬率低于7%C、房产税考虑过高D、漏计隐性租金收入转让费

题目

某首层商铺面积120平方米，市场租金150元/平方米，当地行规是转租时发生的转让费归业主所有。收益法估出总价为250万元，市场法估出总价为360万元。经检查市场法评估没有错误，其中可能错误之处是（）。

  • A、计算公式错
  • B、报酬率低于7%
  • C、房产税考虑过高
  • D、漏计隐性租金收入转让费
相似考题

1.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%,建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总费用为7600元(不含折旧费),评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,则评估土地的净收益为()。A.7400B.36000C.21000D.28400

2.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%,建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总费用为7600元(不含折旧费),评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,则评估该建筑物的年租金收入为()。A.36000B.28400C.21000D.7400

3.店铺通常是以收益还原法估价。假若某店面150平米，每月净租金收入1.5万元，市场的投资收益率6%，那么其合理总价为( )。A．300万元B．360万元C．380万元D．400万元

4.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原利率为7%,建筑物还原利率为8%,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金收入的年总费用为7600元(不含折旧费),评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,则用建筑物评估的残余法估测建筑物的价值为()。A.7400B.58041C.21000D.28400

参考答案和解析
正确答案:D
更多“某首层商铺面积120平方米，市场租金150元/平方米，当地行规是转租时发生的转让费归业主所有。收益法估出总价为250万元，市场法估出总价为360万元。经检查市场法评估没有错误，其中可能错误之处是（）。A、计算公式错B、报酬率低于7%C、房产税考虑过高D、漏计隐性租金收入转让费”相关问题

  • 第1题：

    张帆计划将其30平方米的店面出租，今假设其每月净租金收入为6万元，市场投资年收益率为5%，如果用收益还原法估算，每平方米的合理单价为( )万元。

    A．23

    B．48

    C．62

    D．73


    参考答案：B
    解析：店面的合理价格=6×12/5%=1440(万元)；因此，每平方米的合理单价=1440/30=48(万元/平方米)。

  • 第2题：

    某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
    该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。

    A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值
    B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
    C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值
    D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响

    答案：C
    解析：
    该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

  • 第3题：

    (2017年真题) 当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。

    A.目标收益
    B.贷款利息
    C.运营费用
    D.出租面积

    答案：C
    解析：
    本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。

  • 第4题：

    当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（　）。

    A.目标收益
    B.贷款利息
    C.运营费用
    D.出租面积

    答案：C
    解析：
    本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。

  • 第5题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）

  • 第6题：

    估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原率为8%，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用价格每平方米1000元，试用建筑物估价残余法估测建筑物的价值。
    （1）计算房地合一状态下的总收入：总收入=3000×12=36000（元）
    （2）总费用=7600（元）
    注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用
    （3）计算总收益：
    总收益=36000-7600=28400（元）
    （4）计算土地收益：
    土地收益=1000×300×7％=21000（元）
    （5）计算建筑物收益：
    建筑物收益=28400-21000=7400（元）
    （6）建筑物折旧率=1／25×100％=4％
    注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限
    （7）建筑物价格=7400×{（8％+4％）×[1-1／（1+12％）25]}=61667×0.9412=58041（元）
    略

  • 第7题：

    张先生计划投资某商铺，预计每年将收到租金30万元（税后），假设市场投资收益率为8%，根据收益还原法，该商铺目前的合理售价为（）

    • A、400万元
    • B、425万元
    • C、575万元
    • D、375万元

    正确答案:D

  • 第8题：

    待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原率为7%，建筑物还原率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年损失准备费为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用残余法估测建筑物的价值。


    正确答案: （1）计算房地合一状态下的总收入：年总收入=3000×12 =36000（元）
    （2）年总费用=7600（元）
    （3）年总收益=36000-7600=28400（元）
    （4）计算土地收益
    土地收益=1000×300×7%=21000（元）
    （5）计算建筑物收益
    建筑物收益=28400-21000=7400（元）
    （6）建筑物折旧率=1/25×100%=4%
    （7）建筑物价格=7400÷（8%+4%）×[1-1/（1+12%）25] =58040（元）

  • 第9题：

    某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。

    • A、5208
    • B、533
    • C、695
    • D、711

    正确答案:A

  • 第10题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为多少万元。


    正确答案: 521万元

  • 第11题：

    某工业地30000平方米、规划条件中要求在是地块内修建一条长100米宽12米的混凝土道路并开放给公众使用，评估人员用市场法和基准地价法估出其未考虑规划条件中附带条件时的单价为1000元/平方米，则评估结果为（）万元。

    • A、2880
    • B、3000
    • C、高于2880
    • D、低于2880

    正确答案:A

  • 第12题：

    单选题
    某商铺建筑面积为500平方米，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/平方米，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/平方米；运营费用率为租金收入的25%；该类不动产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　　）万元。
    A

    521

    B

    533

    C

    695

    D

    711


    正确答案： A
    解析：
    确定收益时应该采取客观收益，年净收益＝500×120×12×（1－25%）/10000＝54（万元），商铺的价值＝（54/10%）×[1－1/（1＋10%）35]＝520.78（万元），约等于521万元。

  • 第13题：

    某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
    若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。

    A.按市场租金评估该广告收益价值
    B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
    C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本
    D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本

    答案：B
    解析：
    评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。

  • 第14题：

    某门面房建筑面积100平方米，预测其未来每年的潜在毛租金收入为10万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，运营费用为潜在毛租金收入的20％，报酬率为8％，收益期限为30年。

    该门面房的年净收益为（　　）万元。查看材料

    A.7
    B.8
    C.9
    D.10

    答案：A
    解析：
    本题考查年净收益的求取。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=10-10×10％-10×20％=7(万元)。

  • 第15题：

    当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（　）。

    A、目标收益
    B、贷款利息
    C、运营费用
    D、出租面积

    答案：C
    解析：
    本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。参见教材P351。

  • 第16题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

    A. 521
    B. 533
    C. 695
    D. 711

    答案：A
    解析：
    本题考查的是收益法。实际租金收益低于市场类似租金收益，应该采取客观收益。年净收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（万元），收益现值p=a/r[1-1/（1+r）n]=＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（万元）。

  • 第17题：

    某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。

    A.521
    B.533
    C.695
    D.711

    答案：A
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；



    （万元）。

  • 第18题：

    店铺通常是以收入还原法估价。假若某店面150平米，每月净租金收入1.5万元，还原率6％，那么其合理总价为（）。

    • A、300万元
    • B、360万元
    • C、380万元
    • D、400万元

    正确答案:A

  • 第19题：

    某首层商铺证载套内面积120平方米（含夹层），宗地图标注为宽6米、深15米的矩型形状，评估人员运用收益法和市场法估出首层单价为4万元/平方米、总价为480万元的评估结果。其中不妥之处是（）。

    • A、价格单位不能用万元
    • B、评估方法采用不合理
    • C、应先表述评估总价再表述单价
    • D、把夹层当成首层

    正确答案:D

  • 第20题：

    业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费，这种测算收益性物业服务费的方法是（）。

    • A、成本法
    • B、市场法
    • C、定额法
    • D、比例法

    正确答案:D

  • 第21题：

    剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有（）。

    • A、根据实际投资状况采用重置成本法
    • B、根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法
    • C、根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法
    • D、根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法

    正确答案:B,C

  • 第22题：

    某商铺的市场租金为12万元/年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商铺的年净收益为（　）万元。

    • A、10.20
    • B、10.26 
    • C、10.80
    • D、12.00

    正确答案:A

  • 第23题：

    单选题
    业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费，这种测算收益性物业服务费的方法是（）。
    A

    成本法

    B

    市场法

    C

    定额法

    D

    比例法


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

相关内容