简述写字楼租金的构成。
题目
简述写字楼租金的构成。
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第1题：
在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是()A:市场租金高于基础租金
B:市场租金低于基础租金
C:市场租金等于基础租金
D:市场租金和基础租金的高低无法比较答案：A解析：在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业经营管理企业还可以根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取， -
第2题：
写字楼的市场租金一般()基础租金。A:低于
B:等于
C:高于
D:约等于答案：C解析： -
第3题：
下列关于写字楼租金的说法错误的是()。A:市场租金是在商品租金的基础上，反映物业供求关系而出现的一种租金
B:基础租金是写字楼租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准
C:商品租金是写字楼租赁价值的体现
D:商品租金承载着以租促售、以租建房、以租养房的目的答案：B解析：成本租金是写字楼租赁交换时要维持再生产所确定的最低租金标准。商品租金作为写字楼租赁价值的体现，承载着以租促售、以租建房、以租养房的目的。市场租金是在商品租金的基础上，反映物业供求关系而出现的一种租金。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第四节。 -
第4题：
某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：
(1)造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？
(2)在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？
答案：解析：(1)租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。
(2)统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
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第5题：
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金答案：A,C解析：A 项，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金；BC 两项，当基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在理想情况下，市场租金一般高于基础租金，物业服务企业可根据市场竞争情况决定计入租金和单独收取的运营费用；D 项，写字楼建筑内某一具体出租单元的租金，依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异；E 项，在一定市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。 -
第6题：
在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。A.写字楼可出租或可使用面积的计算
B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系
C.出租单元的室内装修
D.租户的财务状况
E.出租单元拟经营内容答案：A,B,C解析：【考点】写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。 -
第7题：
下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。A、基础租金是租户能接受的最低租金
B、基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D、写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。选项A错误，基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；选项B错误，基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；选项C错误，理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。 -
第8题：
写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（ ）来确定。A．市场租金水平的预测值
B．业主可接受的最低租金水平
C．市场租金的变化趋势
D．同类写字楼的平均租金水平答案：B解析：写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。 -
第9题：
下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的是（）。
- A、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
- B、基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用
- C、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最高租金水平决定的
- D、在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置
正确答案:C -
第10题：
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
- A、基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
- B、基础租金一般高于市场租金
- C、基础租金可以通过降低经营费用向下调整
- D、基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
- E、基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
正确答案:A,C -
第11题：
问答题简述写字楼租金的构成。正确答案： （1）商品租金，通常由八项因素构成，包括：折旧、维修费、管理费、地租、利息、税金和保险费。
（2）成本租金：由五项因素构成，折旧、维修费、管理费、地租、利息。
（3）基础租金：是指客户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的最低金额。
（4）市场租金：是在商品租金的基础上反映物业供求关系而出现的一种租金。解析： 暂无解析 -
第12题：
多选题写字楼租金确定有（）等方式。A商品租金
B成本租金
C基础租金
D市场租金
正确答案： C,A解析： 暂无解析 -
第13题：
在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是()。A:市场租金高于基础租金
B:市场租金低于基础租金
C:市场租金等于基础租金
D:市场租金和基础租金无法比较答案：A解析：写字楼租金确定应考虑的因素：①计算可出租或可使用面积。准确地测量面积非常重要，它关系到能否确保写字楼的租金收入和写字楼市场价的最大化，②写字楼单元租赁的租金差异，③写字楼租赁单元的面积规划；④写字楼租赁单元的室内装修，⑤写字楼的市场租金一般高于基础租金。 -
第14题：
下列对于写字楼租金的确定的说法正确的有()。A:写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）
B:在确定租金时，一般应首先确定个基础租金，基础租金总是低于市场租金的水平
C:根据租金包含的内容不同，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越高
D:一般情况下，一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高
E:物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入答案：A,D,E解析：B项，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，C项，一般情况下，如果代收代缴的费用越多，基础租金就越低，即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用，采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。 -
第15题：
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于()A:附加租金
B:基础租金
C:实际租金
D:毛租金答案：B解析：在写字楼租赁管理中，写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业经营管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取。 -
第16题：
一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（ ）答案：错解析：物业的有效毛收入是指从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入。 -
第17题：
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。（ ）答案：对解析：考点:写字楼租金的确定。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。 -
第18题：
某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（ ）答案：错解析：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。 -
第19题：
下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。A、基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B、基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C、基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金答案：A,B,D解析：考点:写字楼租金的确定。选项C错误，这是理想的状况；选项E错误，市场情况较好时，市场租金高于基础租金。 -
第20题：
写字楼租金确定有（）等方式。
- A、商品租金
- B、成本租金
- C、基础租金
- D、市场租金
正确答案:A,B,C,D -
第21题：
简述租金的构成。
正确答案: 租金是指出租人转让某种资产的使用权给承租人而按约定条件定期粉刺向承租人收取的“报酬”。因此，租金是出租人定去获得的收入，或者说是承租人为获得某种资产的使用权而按约定期限分次支付给出租人的费用。包括：
1.租贷设备的购置成本
2.利息
3.营业费用 -
第22题：
判断题某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。( )A对
B错
正确答案： 错解析： -
第23题：
单选题写字楼基础租金根据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。A市场租金水平的预测值
B业主可能接受的最低租金水平
C市场租金的变化趋势
D同类写字楼的平均租金水平
正确答案： D解析：