租赁利率=（）A、租金收益／租赁净投资B、租赁净投资C、租赁净投资／利差D、租金净投资×租金收益

选项 A计入资产处置损益； C计入营业外收入；选项 D计入投资收益。

净收益＝潜在毛收入－空置或者租金损失＋租赁保证金或押金利息－运营费用

考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。

本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。

净租金收益减少，则收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。
第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。

1、 （1）计算该投资项目的加权净现值之和。形成六种可能的方案
【方案一】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为15万元（概率0.5）
联合概率＝0.4×0.5＝0.2

【方案二】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为12万元（概率0.3）
联合概率＝0.4×0.3＝0.12

【方案三】
?租赁期3年
?一次性付30万元（概率0.4）
?年净收益为10万元（概率0.2）
联合概率＝0.4×0.2＝0.08

【方案四】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为15万元（概率0.5）
联合概率＝0.6×0.5＝0.3

【方案五】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为12万元（概率0.3）
联合概率＝0.6×0.3＝0.18

【方案六】
?租赁期5年
?一次性付45万元（概率0.6）
?年净收益为10万元（概率0.2）
联合概率＝0.6×0.2＝0.12

方法一：
列表计算

方法二：
公式计算：六种方案的加权净现值之和为=7.3×0.2-0.16×0.12-5.13×0.08+11.86×0.3+0.49×0.18-7.09×0.12=3.83（万元）

（2）计算净现值不小于零的累计概率
净现值不小于零的累计概率＝0.2＋0.3＋0.18＝0.68

净收益=有效毛收入-出租人负担的运营费用=潜在毛收入-空置或者租金损失+租赁保证金或押金利息

本题考查的是净收益测算应注意的问题。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限，净收益为市场租金减去合同租金。

评价飞机租赁项目（特别是融资租赁飞机项目)时，主要运用到的指标有净现值和内部收益率。