2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金
题目
2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。 王某与张某的抵押合同是否有效，为什么？
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参考答案和解析
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第1题：
王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
王某应缴纳房产税（ ）元。A.150
B.200
C.500
D.600答案：B解析：自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，应缴纳房产税为：5000×4%＝200（元）。 -
第2题：
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。(2012年真题)
关于李某转租房屋的说法，正确的为（ ）。A.李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
B.李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
C.转租期间王某与李某签订租赁合同终止，转租合同仍然有效
D.李某将房屋转租张某的转租期限不得超过原租合同规定的期限答案：A,B,D解析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，应当满足如下基本要求：①须经出租人书面同意；②转租期限不得超过原合同规定的期限；③房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。 -
第3题：
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
关于李某转租房屋的说法，正确的为（ ）。A、李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
B、李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
C、转租期间王某与李某签订租赁合同终止，转租合同仍然有效
D、李某将房屋转租张某的转租期限不得超过原租合同规定的期限答案：A,B,D解析：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。 -
第4题：
王某承租李某的住房，房屋租赁合同约定的租期为3年。租期届满前1年，经李某同意，王某将该住房转租给张某。王某可将住房转租给张某（ ）年。A.1
B.2
C.3
D.4答案：A解析：商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求：①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。③转租期限不得超过原合同规定的期限。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。本题中，租期届满前1年，王某将该住房转租给张某，因此，王某可将住房转租给张某1年。 -
第5题：
张某将其私有房屋出租给李某，租期届满之前，张某又将房屋出卖给王某并办理了过户登记手续，现王某要求李某将房屋交付给自己居住。王某的要求（）。
- A、合法，因为房屋所有权已发生移转，原租赁合同失效
- B、不合法，原租赁合同有效，李某有权继续使用房屋
- C、合法，王某是房屋的所有权人，有权支配其财产
- D、不合法，因为原租赁合同的期限未届满，张某不能将房屋出卖给王某
正确答案:B -
第6题：
王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。王某将房屋抵押应办理房屋抵押权（）。
- A、设立登记
- B、变更登记
- C、转移登记
- D、更正登记
正确答案:A -
第7题：
王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。关于李某转租房屋的说法，正确的为（）。
- A、李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
- B、李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
- C、转租期间王某与李某签订的租赁合同终止，转租合同仍然有效
- D、李某将房屋转租给张某的转租期限不得超过原租赁合同规定的期限
正确答案:A,B -
第8题：
王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。根据《物业管理条例》，王某将房屋出租给李某后，李某是（）。
- A、业主
- B、物业使用人
- C、物业服务的对象
- D、物业所有权人
正确答案:B,C -
第9题：
单选题王某与李某于2012年1月1日签订－份租赁期为12个月的房屋租赁合同，租赁期内王某未经李某同意又将该出租的房屋出卖给了张某。下列说法正确的是（）。A王某与张某签订的房屋买卖合同无效，王某与李某签订的租赁合同继续有效
B王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同无效
C王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同继续有效
D王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同经丙认可后继续有效
正确答案： D解析： 题考核“买卖不破租赁”的原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同继续有效，无需经租赁物的新所有人的认可。但王某出卖其所有的房屋，也无需经承租人张某的同意。 -
第10题：
问答题2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。 张某和王某是否有权终止租赁合同，收回房屋，为什么？正确答案： 1、王某无权终止租赁合同，理由同上，他不是该合同的签约人，更非产权所有人。
2、张某有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，因为李某无理由未交纳租金满6个月，此外，张、王之间的抵押合同是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁合同无关，故不能成为李某拒付租金的理由。解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题综合分析题（每题的备选答案中有一个或一个以上符合题意。错选不得分；少选，但选择正确的每个选项得相应分）王某于2016年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2016年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2016年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。1.王某应缴纳房产税()元。A.150 B.200 C.500 D.6002.根据《物业管理条例》，王某将房屋出租给李某后，李某是()。A.业主 B.物业使用人 C.物业服务的对象 D.物业所有权人3.关于李某转程房屋的说法，正确的为()。A.李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续B.李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意C.转租期间王某与李某签订的租赁合同终止，转租台同仍然有效D.李某将房屋转租给张某的转租期限不得超过原租赁合同规定的期限4.王某将房屋抵押应办理房屋抵押权()。A.设立登记 B.变更登记 C.转移登记 D.更正登记5.关于已出租房屋抵押的说法，正确的为()。A.王某应将抵押情况告知李某B.王某与李某签订租赁合同不得对抗抵押权C.王蕖将房屋抵押后，与李某签订租赁合同继续有效D.王某到期无力偿还贷款，甲银行抵押权实现后应保持原租赁关系至合同终止日正确答案：解析： -
第12题：
单选题王某与李某于2018年1月1日签订一份租赁期为12个月的房屋租赁合同，租赁期内王某未经李某同意又将该出租的房屋出卖给了张某。下列说法正确的是（ ）。A王某与张某签订的房屋买卖合同无效，王某与李某签订的租赁合同继续有效
B王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同无效
C王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同继续有效
D王某与张某签订的房屋买卖合同有效，王某与李某签订的租赁合同经丙认可后继续有效
正确答案： A解析：
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同继续有效，无需经租赁物的新所有人的认可。但王某出卖其所有的房屋，也无需经承租人张某的同意。 -
第13题：
2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（ ）。A.拒交房租
B.要求张某承担损害赔偿责任
C.要求按租赁合同约定继续承租
D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效答案：C解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。 -
第14题：
王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
关于李某转租房屋的说法，正确的为（ ）。A.李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
B.李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
C.李某与张某签订了转租合同后，原租赁合同无效
D.李某将房屋转租给张某的转租期限不得超过原租赁合同规定的期限答案：A,B,D解析：A项，商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。B项，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。因此李某在将房屋转租给张某时应经过王某书面同意。C项，承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限。 -
第15题：
王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年，年租金为20000元。2018年5月王某因个人融资需要，将该套房进行抵押。张某居住了房屋3个月后，因个人原因，在征得王某同意的情况下，将房屋转租给刘某。关于王某将该套房屋抵押的说法，正确的有（ ）。A.王某应当将抵押情况告知刘某
B.王某与张某签订的租赁合同不能对抗抵押权
C.王某将该房屋抵押后，与张某签订的租赁合同继续有效
D.如王某到期无力偿还贷款，抵押权实现时原租赁合同自动失效
E.王某应将租赁情况告知刘某答案：A,C解析：在房屋抵押过程中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。 -
第16题：
李某将一处门面房租给张某，双方口头约定，租期2年，租金每月1000元。1年后，张某经李某同意，将房屋转租给王某，租期1年、月租金1200元，双方未签订书面合同。王某人住后，擅自拆除了门面房隔墙，李某得知后欲收回房屋。下列有关本案的说法中，正确的有()。A.张某与王某间的租赁合同为不定期租赁
B.张某将房屋转租后，李某有权按每月1200元向张某收取租金
C.李某有权要求王某承担违约责任
D.李某有权要求张某承担违约责任答案：A,D解析：(1)选项A：租赁期限为6个月以上的，合同应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。(2)选项B：经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人(张某)仍按原租赁合同约定的租金数额(1000元)向出租人(李某)支付租金。(3)选项CD：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，“承租人”应当赔偿损失。 -
第17题：
王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，也办理了房屋过户手续。下列说法正确的是（）？
- A、李某不享有抵押权
- B、李某有权根据抵押合同要求王某承担违约责任
- C、王某无权要求陈某返还房屋
- D、王某有权要求陈某返还房屋
正确答案:A,B,C -
第18题：
2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。 张某能否将已出租的房屋抵押给王某，为什么？
正确答案:可以。尽管张某已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响他行使抵押的权力。 -
第19题：
王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。关于已出租房屋抵押的说法，正确的为（）。
- A、王某应将抵押情况告知李某
- B、王某与李某签订租赁合同不得对抗抵押权
- C、王某将房屋抵押后，与李某签订租赁合同继续有效
- D、王某到期无力偿还贷款，甲银行抵押权实现后应保持原租赁关系至合同终止日
正确答案:C,D -
第20题：
2016年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租期为3年。2017年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。则下列关于转租的说法，正确的有（）
- A、王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续
- B、王某转租该套房屋，应当经李某同意
- C、转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效
- D、刘某承租该住房的期限最长为3年
- E、如王某未经李某同意转租房屋，李某有权单方面解除租赁合同
正确答案:A,B,C,E -
第21题：
多选题王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。关于已出租房屋抵押的说法，正确的为（）。A王某应将抵押情况告知李某
B王某与李某签订租赁合同不得对抗抵押权
C王某将房屋抵押后，与李某签订租赁合同继续有效
D王某到期无力偿还贷款，甲银行抵押权实现后应保持原租赁关系至合同终止日
正确答案： B,C解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题2004年3月20日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2006年9月20日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005年4月，张某因欠王某50万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在2005年6月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于2005年7月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从2005年7月至2006年5月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自2005年7月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。 王某是否有权向李某收取押金和租金，为什么？正确答案： 王某无权向李某收取租金和押金。虽然王某是抵押权人，但是并非房屋产权所有人，只有业主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必须成为该房屋的产权所有人，或者获得张某的授权，另由于抵押合同无效，王某无权取得该房屋所有权。解析： 暂无解析 -
第23题：
多选题2013年2月1日，王某以一套房屋为张某设定了抵押，办理了抵押登记。同年3月1日，王某将该房屋无偿租给李某1年，以此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。同年4月1日，李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改为2013年1月1日。张某实现抵押权时，要求李某搬离房屋。下列表述正确的有（ ）A王某、李某的借款之债消灭
B李某的租赁权可对抗张某的抵押权
C王某、李某修订租赁合同行为无效
D李某可就自己的损失向王某主张赔偿责任
正确答案： A,C解析：