某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（）。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定

题目

某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（）。

  • A、取三者的平均值
  • B、取三者的中间值
  • C、任选其中之一
  • D、在三者的基础上综合分析决定
相似考题

1.()被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。A、市场比较法B、成本法C、剩余法D、收益还原法

2.房地产估价的基本方法包括()。A:比较法B:折旧法C:收益法D:趋势法E:成本法

3.本次估价背景情况如下： 估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段： 四、估价方法适用性分析 1.估价方法选用要求 根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定： （1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。 （2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。 （3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。 （4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。 2.估价方法选用 （1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。 （2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。 （3）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。 （4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。 3.估价技术路线 （1）比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。 （2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。 （3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。 （4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异 的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。 （5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。

4.某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为（ ）元/m2。A．1230B．1235C．1240D．1242.5

参考答案和解析
正确答案:D
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  • 第1题：

    下列关于房地产估价方法选用的说法中，错误的是( )。


    A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要估价方法

    B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为主要估价方法

    C.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法

    D.根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍

    答案：B
    解析：
    收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

  • 第2题：

    比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（　）


    答案：对
    解析：
    考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。

  • 第3题：

    关于估价方法选用的说法，正确的有（　）。

    A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
    B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
    C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
    D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
    E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

    答案：B,E
    解析：
    本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还需要具备一定条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P413。

  • 第4题：

    根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（　）。

    A.假设开发法
    B.比较法
    C.收益法
    D.成本法

    答案：A
    解析：
    本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。

  • 第5题：

    在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应（）。

    • A、取五个比准价格的算术平均值
    • B、取五个比准价格的中位数
    • C、任选其中之一
    • D、综合分析后决定

    正确答案:D

  • 第6题：

    根据通常的房地产估价途径，所产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（）。

    • A、假设开发法
    • B、比较法
    • C、收益法
    • D、成本法

    正确答案:A

  • 第7题：

    在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的（）作为最终的估价结果。

    • A、调整
    • B、取整
    • C、认定该结果，作为最终的估价结果
    • D、调整或取整或认定该结果

    正确答案:D

  • 第8题：

    某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（　）。

    • A、取三者的平均值
    • B、取三者的中间值
    • C、任选其中之一
    • D、在三者的基础上综合分析决定

    正确答案:D

  • 第9题：

    在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。

    • A、收益法
    • B、成本法
    • C、比较法
    • D、假设开发法

    正确答案:C

  • 第10题：

    单选题
    某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（）。
    A

    取三者的平均值

    B

    取三者的中间值

    C

    任选其中之一

    D

    在三者的基础上综合分析决定


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第11题：

    单选题
    在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。
    A

    收益法

    B

    成本法

    C

    比较法

    D

    假设开发法


    正确答案： B
    解析： 在房地产价格存在泡沫的情况下，房地产价值通常被市场所高估，从而收益法、成本法的测算结果一般会明显低于比较法的测算结果。如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用比较法的测算结果，而应采用收益法或成本法的测算结果，或者收益法和成本法的测算结果综合出的结果。

  • 第12题：

    单选题
    在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用（）测算结果。
    A

    成本法

    B

    收益法

    C

    比较法

    D

    假设开发法


    正确答案： B
    解析： 在房地产市场不景气的情况下，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法和收益法的测算结果一般会明显低于成本法的测算结果（在未考虑外部折旧的情况下），为保护被征收人权益，应采用成本法估价结果。

  • 第13题：

    某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（　）。

    A、应采用客观成本而不是实际成本
    B、应该采用实际成本而不是客观成本
    C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
    D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
    E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

    答案：A,C,D
    解析：
    本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。

  • 第14题：

    可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（　）


    答案：对
    解析：
    本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

  • 第15题：

    某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（　　）。

    A．应采用客观成本而不是实际成本
    B．应采用实际成本而不是客观成本
    C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
    D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
    E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

    答案：A,C,D
    解析：
    在运用成本法估价时特别要注意下列三个问题：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

  • 第16题：

    关于估价方法选用的说法，正确的有（）。

    A.所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
    B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
    C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价
    D.影剧院一般适用比较法和成本法估价
    E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

    答案：B,E
    解析：
    本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上，再根据捜集到的资料的数量和质量等情况，正式确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空 罝，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P215、409。

  • 第17题：

    在房地产估价方法体系中，基准地价修正法应归属于（）

    • A、成本法
    • B、剩余法
    • C、收益法
    • D、市场比较法

    正确答案:A

  • 第18题：

    关于房地产估价方法的选用，下列说法错误的是（）。

    • A、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价
    • B、有条件选用成本法进行估价的，应以成本法为主要估价方法
    • C、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法
    • D、若估价对象适宜采用多种估价方法进行，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍

    正确答案:B

  • 第19题：

    在土地估价实践中，（）中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。

    • A、剩余法估价
    • B、成本法
    • C、收益还原法估价
    • D、时常比较法
    • E、路线价法估价

    正确答案:A,C

  • 第20题：

    在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用（）测算结果。

    • A、成本法
    • B、收益法
    • C、比较法
    • D、假设开发法

    正确答案:A

  • 第21题：

    多选题
    关于估价方法选用的说法，正确的有（）。
    A

    所有适用的估价方法都应该用，不得随意取舍

    B

    商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法

    C

    现状空置商铺不宜采用收益法估价

    D

    影剧院一般适用比较法和成本法估价

    E

    市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法


    正确答案： C,A
    解析：

  • 第22题：

    单选题
    某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（　）。
    A

    取三者的平均值

    B

    取三者的中间值

    C

    任选其中之一

    D

    在三者的基础上综合分析决定


    正确答案： B
    解析： 如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。

  • 第23题：

    单选题
    在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应（）。
    A

    取五个比准价格的算术平均值

    B

    取五个比准价格的中位数

    C

    任选其中之一

    D

    综合分析后决定


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

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