有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况

该土地的最佳用途应根据上述两个价值中的较高者来确定。因此该宗土地在2×14年6月30日的公允价值应当为850万元（1 200-350= 850万元＞800万元）

考点:最高最佳利用原则。因为乙土地加以利用时，必然要对原建筑物进行拆除。

对土地利用的限制可归纳为三个方面：①土地权利的设立和行使的限制；②房地产相邻关系的限制；③土地使用管制。题中的A、C、E所述的内容属于土地使用管制的内容，而B选项属于第①项的内容，D选项属于第②项的内容。

均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。

均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。

本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。

（1）土地使用权的入账价值＝300/（200＋300）×450＝270（万元）（1分）
建筑物的入账价值＝200/（200＋300）×450＝180（万元）（1分）
（2）2×12年末建筑物的账面价值＝180－180/30/12×23＝168.5（万元）（1分）
2×12年末减值前土地使用权的账面价值＝270－270/60×2＝261（万元）（0.5分）
可收回金额为212万元，因此应计提的减值准备＝261－212＝49（万元）（0.5分）
（3）2×14年末建筑物的账面价值＝180－180/30/12×47＝156.5（万元），因此甲公司因处置建筑物应确认的处置损益＝185－156.5＝28.5（万元）（1分）
2×14年末土地使用权的账面价值＝212－212/（55－2）×2＝204（万元），因此处置损益＝305－204＝101（万元）（1分）
(4)换入资产的总成本＝换出资产公允价值＋支付的补价＝305＋185＋10＝500（万元）（0.5分）
换入乙公司土地使用权入账价值＝390/（390＋110）×500＝390（万元）（0.5分）
换入乙公司专利技术入账价值＝110/（390＋110）×500＝110（万元）（0.5分）
分录为：
借：固定资产清理——建筑物156.5
　　累计折旧23.5
　　贷：固定资产——建筑物180（0.5分）
借：无形资产——B土地使用权 390
　　　　　　——专利技术 110
　　累计摊销 17
　　无形资产减值准备 49
　　贷：无形资产——A土地使用权 270
　　　　固定资产清理　　156.5
　　　　资产处置损益129.5
　　　　银行存款 10（2分）