将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法？应采用"未来数据资本化公式法"。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式（略）来求取A（可视为一种加权算术平均数）。

题目

将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法？应采用"未来数据资本化公式法"。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式（略）来求取A（可视为一种加权算术平均数）。

相似考题

1.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.44

2.资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。

3.将未来每年基本不变的净收益转换为未来每年不变的净收益应采用何种方法?

4.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据加权算术平均法

参考答案和解析
正确答案: 应采用"未来数据资本化公式法"。它是通过调查，预测估价对象未来若干年（如来3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式（略）来求取A（可视为一种加权算术平均数）。
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  • 第1题：

    收益期限为有限年且净收益每年不变的公式为：此公式的假设前提是( )。

    A．净收益每年不变为A

    B．报酬率不等于零为y

    C．收益期限为有限年n

    D．当y＝0，y＝A×n

    E．报酬率大于零


    正确答案：ABC

  • 第2题：

    某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。


    答案：
    解析：
    本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。
    　　（1）维持现状前提下的价值
    　　采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式
    　　1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和
    　　2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和
    　　维持现状前提下的价值


    装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）
    　　45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。

  • 第3题：

    某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（　）万元。

    A.159.56　 　
    B.168.75
    C.169.39　 　
    D.277.70

    答案：B
    解析：
    本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益：15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]，求得A＝15.97（万元）；（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（万元）。

  • 第4题：

    在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。（　）


    答案：对
    解析：
    本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。

  • 第5题：

    收益法中房地产价格=房地产净收益/房地产资本化率的计算公式，假设前提是（）。

    • A、年期无限
    • B、年期有限
    • C、资本化率每年不变且大于零
    • D、每年净收益不变

    正确答案:A,C,D

  • 第6题：

    未来净收益流的类型有（）。

    • A、每年基本上固定不变
    • B、每年基本上按某一个固定的数额递增或递减
    • C、每年基本上按某一个固定的比率递增或递减
    • D、其他有规则的变化情形
    • E、每年根据市场价格变化而变化

    正确答案:A,B,C,D

  • 第7题：

    某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（）万元。

    • A、228.23
    • B、229.36
    • C、224.74
    • D、223.63

    正确答案:A

  • 第8题：

    在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

    • A、等于报酬率
    • B、大于报酬率
    • C、小于报酬率
    • D、无法知道

    正确答案:A

  • 第9题：

    p=a/r是适用于（）情况下的收益法公式。

    • A、未来收益无期限且纯收益每年变化
    • B、未来收益有期限且纯收益每年变化
    • C、未来收益无期限且纯收益每年不变
    • D、未来收益有期限且纯收益每年不变

    正确答案:C

  • 第10题：

    问答题
    ［例7－23］某宗房地产的收益期限为40年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元和25万元，报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。

    正确答案：
    解析：

  • 第11题：

    单选题
    某宗房地产的收益期限为30年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。
    A

    228. 23

    B

    229. 36

    C

    224. 74

    D

    223. 63


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    多选题
    未来净收益流的类型有( )。
    A

    每年基本上固定不变

    B

    每年基本上按某一个固定的数额递增或递减

    C

    每年基本上按某一个固定的比率递增或递减

    D

    其他有规则的变化情形

    E

    每年根据市场价格变化而变化


    正确答案： D,B
    解析：

  • 第13题：

    房地产评估收益法公式:房地产价格=净收益÷资本化率，其成立的前提条件是()。

    A. 净收益每年不变
    B. 资本化率固定
    C. 总收入每年不变
    D. 收益年限为无限期
    E. 总费用每年不变

    答案：A,B,D
    解析：

  • 第14题：

    净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。



    答案：C
    解析：
    提示：D选项为净收益每年不变，收益年限无有限年时的报酬资本化公式。

  • 第15题：

    在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（　）


    答案：错
    解析：
    考点:资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R＝Y（1＋Y）n/（1＋Y）n－1。

  • 第16题：

    采用收益法评估企业价值时，公式P＝A/r 成立的条件有（　）。

    A、净收益每年不变
    B、净收益每年递减
    C、资本化率固定且大于零
    D、收益年限无期
    E、净收益每年变化

    答案：A,C,D
    解析：
    计算公式“P＝A/r”成立的条件是：（1）净收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期无限。

  • 第17题：

    收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。（）


    正确答案:正确

  • 第18题：

    某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（　）万元。

    • A、222.76
    • B、224.67
    • C、268.67
    • D、298.33

    正确答案:B

  • 第19题：

    某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9％。该宗房地产的价格为（）万元。

    • A、159.56
    • B、168.75
    • C、169.39
    • D、277.70

    正确答案:B

  • 第20题：

    资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）


    正确答案:正确

  • 第21题：

    问答题
    ［例7-20］某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。

    正确答案：
    解析：

  • 第22题：

    多选题
    收益法中房地产价格=房地产净收益/房地产资本化率的计算公式，假设前提是（）。
    A

    年期无限

    B

    年期有限

    C

    资本化率每年不变且大于零

    D

    每年净收益不变


    正确答案： A,C
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    单选题
    某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万，报酬率为9%，该类房地产的价格为( )万元。(2011年试题)
    A

    159. 56

    B

    168 75

    C

    169. 39

    D

    277. 70


    正确答案： B
    解析：

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