运用比较法评估一套住宅的价值，对可比实例价格进行手下列修正中，属于区位状况修正的有（）A、环境B、朝向C、楼层D、新旧程度E、户型
题目
运用比较法评估一套住宅的价值，对可比实例价格进行手下列修正中，属于区位状况修正的有（）
- A、环境
- B、朝向
- C、楼层
- D、新旧程度
- E、户型
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第1题：
运用市场法对物业进行估价，首先应()。A:拥有大量的交易实例
B:选取可比实例
C:建立价格可比基础
D:交易状况修正答案：A解析：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。 -
第2题：
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/平方米，成交E}期为2010年8月1日。同类住宅2010年8—9的市场价格月环比分别下降2 %和5 %。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。
对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括 ( )。查看材料A.交易情况修正
B.建立价格可比基础
C.交易日期调整
D.房地产状况调整答案：A,C,D解析：估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。 -
第3题：
在比较法估价中将可比实例的不正常成交价格修正为正常价格，这种对可比实例成交价格进行的处理，称为()。A.建立比较基础
B.市场状况调整
C.交易情况修正
D.房地产状况调整答案：C解析：可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正。称为交易情况修正。 -
第4题：
将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（）修正。A、交易日期
B、交易情况
C、区位状况
D、权益状况答案：B解析：如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。 -
第5题：
在运用市场法评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括()。A. 可比实例是评估对象的类似建( 构)筑物
B. 可比实例与评估对象的付款方式必须一致
C. 可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格
D. 可比实例成交日期与估价时点相近
E. 可比实例成交日期与估价时点必须相同答案：A,C,D解析：本题考查的是市场法。选取可比实例应符合下列要求;(1)与评估对象类似的房地产;(2)成交日期与估价时点相近，不直超过一年;(3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 -
第6题：
根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。（ ）答案：错解析：本题考查的是收益法的理论依据。根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%。 -
第7题：
下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是（ ）。A、户型
B、面积
C、层高
D、朝向答案：D解析：本题考查的是房地产区位状况描述。选项ABC属于实物因素。参见教材P79～81。 -
第8题：
比较法评估房地产价格时，对可比实例成交日期进行调整属于（ ）。A.市场状况调整
B.交易情况修正
C.房地产状况调整
D.比较基础建立答案：A解析：市场状况调整；
可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价格是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，因此应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。 -
第9题：
运用市场比较法评估不动产的价格需搜集和选择较多的可比实例，选取可比实例时应符合下列要求（）。
- A、区位相同或类似
- B、用途相同
- C、建筑结构相同
- D、权利性质相同
- E、交易类型相同
正确答案:A,B,C,D,E -
第10题：
某一待估对象所属的基础设施完备程度与可比实例有差异，则应进行（）。
- A、区位状况影响修正
- B、权益状况影响修正
- C、物质实体影响修正
- D、交易状况影响修正
正确答案:C -
第11题：
单选题下列关系住宅好坏的因素中，与景观无关的是（）。A区位
B楼层
C朝向
D户型
正确答案： C解析： -
第12题：
单选题某一待估对象所属的基础设施完备程度与可比实例有差异，则应进行（）。A区位状况影响修正
B权益状况影响修正
C物质实体影响修正
D交易状况影响修正
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第13题：
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元／㎡，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2％和5％。住宅所处楼层每高一层，价格高1％。
对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括（ ）。查看材料A.交易情况修正
B.建立价格可比基础
C.交易日期调整
D.房地产状况调整答案：C,D解析：本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。 -
第14题：
共用题干
采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/米2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8—9月的市场价格月环比分别下降2%和5%。住宅所处楼层每高一层，价格高1%。根据以上资料，回答下列问题：对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括()。
A:交易情况修正
B:建立价格可比基础
C:交易日期调整
D:房地产状况调整答案：A,C,D解析：选取的可比实例应符合的条件有：成交日期应接近估价时点，成交价格应尽量为正常价格。
估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数。
8月：5000*(1-2%)=4900（元/米2），9月：4900*(1-5%)=4655（元/米2）。
10层：5000/(1+1%)=4950.49（元/米2），9层：4950.49/(1+1%)=4901.48（元/米2），8层：4901.487(1+1%)=4852.95（元/米2）。 -
第15题：
下列关于对可比实例成交价格进行处理的说法，正确的有()。A:建立比较基准
B:交易情况修正
C:市场状况修正
D:房地产状况调整
E:求取估价对象价值答案：A,B,C,D解析： -
第16题：
下列公式错误的有()。A.评估对象的比准价格= 可比案例的成交价格× 交易情况修正系数x 交易日期修正系数x 房地产状况修正系数
B. 评估对象的比准价格= 可比案例的成交价格× 交易情况修正系数× 交易日期修正系数x 区位状况修正系数x 实物状况修正系数× 权益状况修正系数
B.评估总价值= 评估价值x 评估对象面积
D. 房地产状况修正系数= 区位状况修正系数x 实物状况修正系数x 权益状况修正系数答案：C解析：评估总价值=评估单价×评估对象面积。 -
第17题：
某住宅小区整体评估，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项E属于位置因素；选项C属于周围环境。住宅小区整体评估时，楼层和朝向不再是区位因素。P129～135。 -
第18题：
评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129～135。 -
第19题：
运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。A、使用性质相同
B、区位相近
C、价格相同
D、交易日期与价值时点相近
E、权利性质相同答案：A,B,D,E解析：本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P182～183。 -
第20题：
运用比较法评估房地产价格，下列关于选取可比实例的要求中，不正确的是( )。A.可比实例的成交日期应与估价时点接近
B.可比实例应是估价对象的类似房地产
C.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格
D.可比实例的价格表示方式应与评估价值相同答案：D解析： -
第21题：
运用比较法评估房地产价格，下列关于选取可比实例的要求中，不正确的是（）。
- A、可比实例的成交日期应与估价时点接近
- B、可比实例应是估价对象的类似房地产
- C、可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格
- D、可比实例的价格表示方式应与评估价值相同
正确答案:D -
第22题：
单选题运用市场法对物业进行估价，首先应（ ）。A拥有大量的交易实例
B选取可比实例
C建立价格可比基础
D交易状况修正
正确答案： A解析：
运用比较法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。 -
第23题：
多选题下列有关市场比较法的表述，正确的有（ ）。A运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例
B要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来
C经过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价时点的价格
D进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格
E经过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格
正确答案： D,A解析：
D项，交易情况修正，是指如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，是将理论价格变成了可比实例的实际成交价格。