简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
题目
简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
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第1题：
试简述网络攻击的概念和基本步骤？
正确答案: 网络攻击就是利用系统的漏洞和缺陷来破坏网络系统。
步骤：
1）搜集信息
2）实施入侵
3）上传程序、下载数据，获得数据
4）利用一些方法来保持访问，如后门、特洛伊木马
5）隐藏踪迹 -
第2题：
简述市场比较法的操作步骤。
正确答案: （1）搜集交易实例
（2）选取可比实例
（3）建立价格可比基础
（4）进行交易情况修正
（5）进行交易日期修正
（6）进行房地产状况修正
（7）求取比准价格 -
第3题：
简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。
步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式：V=r/A -
第4题：
简述教育科学的比较研究法的概念、基本步骤与基本要求及在教育科研中的作用。
正确答案: 教育科学的比较研究是对某类教育现象在不同时期、不同地点、不同情况下的不同表现进行比较分析，以揭示教育的普遍规律及其特殊表现，从而得出符合客观实际的结论。比较研究的实质是从事物的相互联系和差异的比较中，观察事物，认识事物，从而探索规律。
教育比较研究方法的基本步骤：
（1）明确比较目的，选定比较主题；
（2）广泛搜集、整理资料；
（3）对材料的比较分析；
（4）通过理论与实践论证得出比较结论，并论证所得的结论。
运用比较研究方法的基本要求：
（1）保证可比性；
（2）资料要具有准确性、真实可靠性和典型性；
（3）坚持全面本质的比较，克服主观片面性。
比较研究在教育科学发展中的作用：
（1）比较研究法与历史研究法结合，帮助我们从显示问题入手，追溯事物发展的历史渊源并研究事物发展的过程和规律。
（2）运用比较方法，分析教育发展过程中的本质联系，有利于深化教育科学理论的研究。
（3）通过对教育现象问题的比较研究，为制定正确的教育政策提供科学依据。 -
第5题：
简述历史比较法的基本概念。
正确答案:“以今证古”的研究方法，根据目前的地质过程和方式推断过去的地质的过程和方式，从而恢复地质时代历史的方法。但现代地质学的研究证明，均变论的观点是片面和机械的。地球演变的过程是不可逆的，现在并不是过去的简单重复，而是既具有相似性，又具有前进性。因此，在运用历史比较法时，必须用历史的、辩证的、发展的思想作指导，而不是简单地、机械地“将今论古”，这样才能得出正确的结论。 -
第6题：
问答题简述市场比较法的定价步骤正确答案： 1）计算类似企业市场乘数：权益乘数（市盈率、市净率、本利比）和总资本乘数（总资本营业利润比、总资本营运现金流量比）
2）计算企业价值：利用总资本乘数求得目标企业价值后，应扣除企业的负债。
3）加权各乘数所得的企业价值
4）调整折价或溢价解析： 暂无解析 -
第7题：
问答题简述市场比较法的操作步骤。正确答案： （1）搜集交易实例
（2）选取可比实例
（3）建立价格可比基础
（4）进行交易情况修正
（5）进行交易日期修正
（6）进行房地产状况修正
（7）求取比准价格解析： 暂无解析 -
第8题：
问答题简述比较法的基本步骤。正确答案： 选择比较对象。比较的对象应具有内在的联系性，具有可比性。
确定比较标准。针对比较对象，明确比较内容，确定比较标准，才能使比较的结论有据可依。
分析评价。即目标和方案的优选。规划工作中通常要对所选的方案或目标在一定的时间尺度内作纵向的比较并在一定的空间尺度上进行横向的比较。解析： 暂无解析 -
第9题：
问答题简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。正确答案： 将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。
理论依据：预期原理。
范围：具有投资开发或再开发潜力的房地产
步骤：
1.调查待开发房地产的基本情况；
2.选择最佳的开发利用方式；
3.估算开发经营期；
4.预测开发完成后的房地产价值；
5.测算各项成本费用、开发利润及利息
6.求取待开发房地产价值。
基本公式：待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费解析： 暂无解析 -
第10题：
问答题市场比较法的理论依据是什么？有什么特点？适用范围如何？正确答案：
(1)市场比较法的概念
市场比较法又称买卖实例比较法,是寻求与估价对象相类似的交易实例,就该地块的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象地块加以比较,进而评估出评估地块价格的方法。
(2)经济学原理
市场比较法的理论依据就是经济学中的替代原理。根据替代原理,在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用,所以其在选择商品时会选择效用大而价格低的商品。当效用与价格相比,效用太小或价格太高时,购买者就会放弃购买;因此,效用均等的物品或服务在其价格上应该相等。把在效用上能够相互替代的产品称为替代品,在一个完全竞争的市场上,两个以上具有同等效用的替代品同时存在时,该类商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争,最终促使其价格趋于一致。
(3)适用范围
比较法适用于有充裕土地交易实例的地区,且交易实例与评估地块有相关性和替代性,资料来源可靠,对交易实例少或无交易实例的地区(如行政区、文教区)则不适宜。市场比较法适用于土地估价,也适用于房产估价。市场比较法以替代为途径,通过条件比较评估价格,评估结果是市场比准价格。市场比较法体现了市场供求双方的关系,具有现实性,说服力强,但因要进行交易情况和土地条件等多因素修订,因此要求估价者有丰富的估价知识和经验,保证价格偏差不致太大。解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。正确答案： 概念：对类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
理论依据：替代原理。
范围：具有交易性的房地产。
步骤：
1.搜集交易实例
2.选取可比实例
3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）
4.求取比准价格
基本公式：V=VB×A×B×D×E解析： 暂无解析 -
第12题：
问答题简述牙轮钻进的基本概念及其适用范围。正确答案： 牙轮钻进的概念：牙轮钻进是利用牙轮钻头在井底回转，使钻头上的牙轮在井底滚动，以滚动冲击和压碎剪切方式破碎岩石的一种钻进方法。
牙轮钻进的应用：牙轮钻进一般是不取心的全面钻进，广泛应用于油气钻井和大口径施工钻进，适用于Ⅰ～Ⅻ级的岩石，在Ⅵ～Ⅹ级的岩石中效果最好。解析： 暂无解析 -
第13题：
简述市场比较法的定价步骤
正确答案: 1）计算类似企业市场乘数：权益乘数（市盈率、市净率、本利比）和总资本乘数（总资本营业利润比、总资本营运现金流量比）
2）计算企业价值：利用总资本乘数求得目标企业价值后，应扣除企业的负债。
3）加权各乘数所得的企业价值
4）调整折价或溢价 -
第14题：
简述市场比较法的步骤？
正确答案: 1）搜集交易实例
2）选取可比实例
3）建立价格可比基础
4）进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正
5）求取比准价格 -
第15题：
简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。
正确答案: 将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。
理论依据：预期原理。
范围：具有投资开发或再开发潜力的房地产
步骤：
1.调查待开发房地产的基本情况；
2.选择最佳的开发利用方式；
3.估算开发经营期；
4.预测开发完成后的房地产价值；
5.测算各项成本费用、开发利润及利息
6.求取待开发房地产价值。
基本公式：待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费 -
第16题：
市场比较法的适用范围和操作程序是什么?
正确答案: 在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。
运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：
(1)交易实例的搜集;
(2)可比交易案例确定;
(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正;
(4)房地产价格确定。 -
第17题：
简述企业整体估价的市场比较法的评估步骤。
正确答案: （1）选择参照公司。选择原则是参照应在经营业务和财务特征两个方面与企业相似，即具有可比性。
（2）选择和计算财务比率（乘数）。所采用的乘数有两大类：股权乘数、总资本乘数。
（3）根据确定的乘数估计企业价值。 -
第18题：
问答题简述市场比较法的步骤？正确答案： 1）搜集交易实例
2）选取可比实例
3）建立价格可比基础
4）进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正
5）求取比准价格解析： 暂无解析 -
第19题：
问答题简述历史比较法的基本概念。正确答案： “以今证古”的研究方法，根据目前的地质过程和方式推断过去的地质的过程和方式，从而恢复地质时代历史的方法。但现代地质学的研究证明，均变论的观点是片面和机械的。地球演变的过程是不可逆的，现在并不是过去的简单重复，而是既具有相似性，又具有前进性。因此，在运用历史比较法时，必须用历史的、辩证的、发展的思想作指导，而不是简单地、机械地“将今论古”，这样才能得出正确的结论。解析： 暂无解析 -
第20题：
问答题简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。正确答案： 概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。
步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式：V=r/A解析： 暂无解析 -
第21题：
问答题市场比较法的适用范围和操作程序是什么?正确答案： 在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。
运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：
(1)交易实例的搜集;
(2)可比交易案例确定;
(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正;
(4)房地产价格确定。解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题简述主观概率的概念和基本特点及主观概率市场预测法的预测步骤。正确答案： 主观概率是预测者根据自己的实践经验和判断分析能力，对某种事件在未来发生的可能性的估计数值。
主观概率反映个人对某一事件的信任程度，它具有两个明显特点：
其一，由于每个人认识事物和分析判断的能力、方法等不同，不同的人对同一事物在同一条件下发生的概率值估计，会有一定程度或相当大程度的差异；
其二，主观概率的数值是否正确，一般是难于核计的。
主观概率市场预测法，是一种适用性较强的方法，可应用在许多市场现象和各种影响市场因素的预测中。应用主观概率市场预测法，一般要按下面几个步骤进行：
第一，说明预测目的和要求，提供必要的资料；
第二，制定调查表，并发给每个被调查者填写；
第三，整理汇总主观概率调查表；
第四，根据汇总情况进行判断预测；
第五，对预测值进行检验和校正：
（1）对预测值和主观概率研究其可靠性；
（2）对以前的预测计算其误差，并对现预测进行校正。解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题动态评价指标有哪些？说明各指标的的概念、计算公式、判断准则及适用范围。正确答案： 1）有财务净现值（FNPV）、净现值指数（FNPVR）、财务内部收益率（FIRR）、动态投资回收期（Pt）。
2）现值指数是在多方案比较时，如果几个方案的FNPV值都大于零但投资规模相差较大时，作为财务净现值的辅助指标进行评价。净现值指数是财务净现值与总投资现值之比，其经济涵义是单位投资现值所带来的净现值。其计算公式为：
FNpV=∑（CI-Co）t（1+ic）-t
3）财务内部收益率指项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。
∑（CI-Co）tX（1+FIRR）-t=0（t=1—n）解析： 暂无解析